SCI ou SAS immobilière : quelle société pour investir ?
Pour investir à plusieurs dans l'immobilier, la SCI reste la structure la plus répandue. La SAS immobilière gagne pourtant du terrain, notamment pour la location meublée. Fiscalité, responsabilité, entrée des associés, revente et sortie : voici ce qui distingue vraiment les deux sociétés.
Société civile ou société commerciale : ce qui change
La SCI est une société civile : elle est conçue pour détenir et gérer un patrimoine immobilier, principalement en location nue. La SAS est une société commerciale : elle peut exercer toute activité, y compris la location meublée, qui est une activité commerciale par nature.
Cette différence a des conséquences sur la fiscalité, sur la responsabilité des associés et sur les obligations de la société.
La SCI : transparente ou à l'impôt sur les sociétés
Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu : chaque associé est imposé sur sa quote-part des revenus fonciers, le déficit foncier peut réduire son revenu global dans certaines limites, et la plus-value de revente suit le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.
La SCI peut aussi opter pour l'impôt sur les sociétés. Elle amortit alors le bien et peut louer en meublé, mais la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, et les sommes distribuées aux associés sont imposées une seconde fois. Notre guide SCI à l'IR ou à l'IS détaille ces deux régimes.
Responsabilité : les associés d'une SCI répondent des dettes de la société sans limite, à proportion de leur part dans le capital. C'est l'une des principales différences avec la SAS.
La SAS immobilière : impôt sur les sociétés et souplesse des statuts
La SAS immobilière est une société par actions simplifiée dont l'objet est l'investissement immobilier. Elle relève de l'impôt sur les sociétés, au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice lorsque son chiffre d'affaires est inférieur à 10 millions d'euros et que son capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, puis au taux de 25 %.
- Location meublée sans limite : en tant que société commerciale, la SAS peut louer en meublé, en courte comme en longue durée.
- Amortissements : la construction, les travaux et le mobilier sont amortis, ce qui réduit le bénéfice imposable.
- Responsabilité limitée : les associés ne supportent les pertes qu'à hauteur de leurs apports.
- Liberté statutaire : les statuts organisent librement la direction, les décisions collectives et les conditions d'entrée et de sortie des associés.
En contrepartie, la SAS tient une comptabilité commerciale complète, dépose chaque année une liasse fiscale 2065, fait approuver ses comptes et les dépose au greffe.
Vous hésitez entre une SCI et une SAS ?Nous comparons les deux sociétés sur votre projet : type de location, revenus des associés, durée de détention.
Comparer pour mon projetComparatif SCI et SAS immobilière
| Critère | SCI | SAS immobilière |
|---|---|---|
| Nature | Société civile | Société commerciale |
| Imposition | Impôt sur le revenu par défaut, impôt sur les sociétés sur option | Impôt sur les sociétés, option temporaire pour l'impôt sur le revenu sous conditions |
| Location meublée | À titre accessoire à l'IR (10 % des recettes au plus), libre à l'IS | Libre |
| Amortissement du bien | À l'impôt sur les sociétés ; en principe non à l'impôt sur le revenu | Oui |
| Responsabilité des associés | Indéfinie, à proportion des parts | Limitée aux apports |
| Direction | Un ou plusieurs gérants | Un président, organisation libre dans les statuts |
| Cession des titres | Agrément des associés en principe, sauf aménagement des statuts | Conditions fixées librement par les statuts |
| Droits sur la cession des titres | 5 % si la société est à prépondérance immobilière | 5 % si la société est à prépondérance immobilière |
| Obligations | Déclaration 2072 à l'IR, comptabilité complète à l'IS | Comptabilité complète, liasse 2065, approbation et dépôt des comptes |
Sur le plan fiscal, une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés et une SAS immobilière sont imposées de la même manière. Le choix entre les deux se fait alors surtout sur des critères juridiques : responsabilité des associés, souplesse des statuts, organisation de la direction.
Revente du bien et sortie des associés
Deux situations doivent être distinguées : la vente du bien par la société, et la vente de ses titres par un associé.
- Vente du bien par une SCI à l'IR : la plus-value suit le régime des particuliers, imposée au nom de chaque associé, avec une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Vente du bien par une SCI à l'IS ou une SAS : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention, et soumise à l'impôt sur les sociétés. La distribution du prix aux associés est ensuite imposée chez eux.
- Vente des titres : les cessions de participations dans une société à prépondérance immobilière supportent un droit d'enregistrement de 5 %, qu'il s'agisse de parts de SCI ou d'actions de SAS. Le taux de 0,1 % applicable aux cessions d'actions ne concerne pas ces sociétés.
Pour le calcul de la plus-value en location meublée, consultez aussi notre guide sur la plus-value LMNP.
Vous préparez la vente d'un bien ou de vos titres ?Nos experts-comptables chiffrent l'imposition de la vente et de la sortie des associés selon votre société.
Demander une estimationLa SAS à l'impôt sur le revenu : une option temporaire
Une SAS peut opter pour l'impôt sur le revenu, mais l'option est encadrée :
- la société doit avoir été créée depuis moins de cinq ans, employer moins de cinquante salariés et réaliser un chiffre d'affaires ou un total de bilan inférieur à 10 millions d'euros ;
- son capital doit être détenu à 50 % au moins par des personnes physiques, dont 34 % au moins par ses dirigeants et leur foyer fiscal ;
- son activité principale doit être industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l'exclusion de la gestion de son propre patrimoine immobilier, ce qui ferme notamment l'option à la location nue ;
- l'option, décidée par tous les associés, vaut pour cinq exercices au plus et ne peut pas être renouvelée après une sortie.
Pour rester durablement à l'impôt sur le revenu en louant en meublé entre membres d'une même famille, la SARL de famille est souvent plus adaptée. Notre guide SARL de famille ou SCI la présente en détail.
Quelle société choisir
- Location nue, détention longue, associés qui perçoivent les loyers : la SCI à l'impôt sur le revenu reste en général la plus simple.
- Location meublée, réinvestissement des loyers, associés hors cercle familial : une société à l'impôt sur les sociétés est à étudier, SCI à l'IS ou SAS immobilière.
- Besoin de limiter la responsabilité des associés ou d'organiser finement les entrées et sorties : la SAS offre plus de souplesse.
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Questions fréquentes sur la SCI et la SAS immobilière
La cession d'actions d'une SAS immobilière est-elle taxée à 0,1 % ?
Non. Le taux de 0,1 % vise les cessions d'actions de sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière. Les cessions de participations dans une société à prépondérance immobilière, qu'il s'agisse de parts de SCI ou d'actions de SAS, supportent un droit d'enregistrement de 5 %.
Une SAS immobilière peut-elle être soumise à l'impôt sur le revenu ?
Seulement de façon temporaire et sous conditions. Une SAS de moins de cinq ans, de moins de cinquante salariés et dont le chiffre d'affaires ou le total de bilan est inférieur à 10 millions d'euros peut opter pour l'impôt sur le revenu, pour cinq exercices au plus. L'option est fermée aux sociétés dont l'activité principale est la gestion de leur propre patrimoine immobilier, ce qui exclut notamment la location nue.
Quelle différence entre une SCI à l'IS et une SAS immobilière ?
Sur le plan fiscal, les deux sociétés sont imposées de la même façon à l'impôt sur les sociétés. Les différences sont juridiques : la SAS est une société commerciale dont les associés ne répondent des dettes qu'à hauteur de leurs apports, tandis que les associés d'une SCI répondent des dettes sociales sans limite, à proportion de leurs parts.
Une SAS immobilière peut-elle louer en meublé ?
Oui. La SAS étant une société commerciale soumise à l'impôt sur les sociétés, elle peut louer en meublé sans limite et amortir le logement et le mobilier.