Plus-value LMP : exonération 151 septies et calcul
En loueur en meublé professionnel, la plus-value de cession relève du régime des plus-values professionnelles : la part correspondant aux amortissements est imposée à court terme, le surplus à long terme. Après cinq ans d'activité, l'article 151 septies du CGI permet une exonération d'impôt sur le revenu, totale ou partielle selon vos recettes. Nos experts‑comptables vérifient vos conditions et estiment votre plus-value avant la vente.
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Comment est calculée la plus‑value en LMP
Le loueur en meublé professionnel relève des plus-values professionnelles. La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c'est‑à‑dire son prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués. Elle se décompose en deux parts, imposées différemment.
Les deux parts de la plus‑value
- Plus-value à court termeLa part qui correspond aux amortissements déduits.
- Plus-value à long termeLe surplus, pour un bien détenu depuis plus de deux ans.
Sur la plus-value à long terme d'un immeuble, l'article 151 septies B du CGI prévoit en outre un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.
L'exonération de l'article 151 septies
Exonération d'impôt sur le revenu de la plus-value- Cinq ans d'activité exercée à titre professionnel avant la cession.
- Des recettes limitées, appréciées sur la moyenne hors taxes des deux années précédentes.
Moyenne des recettes annuelles et exonération
Totale jusqu'à 90 000 € · partielle jusqu'à 126 000 € · aucune au-delà
Entre 90 000 et 126 000 € de recettes, l'exonération est partielle et dégressive. Exemple : avec 108 000 € de recettes moyennes, la plus-value est exonérée à hauteur de (126 000 − 108 000) / 36 000, soit 50 %.
Ce que nous faisons pour votre cession
Une cession réussie en LMP se prépare plusieurs années à l'avance : comptes à jour, statut vérifié, plus-value estimée. Voici ce que nous prenons en charge, selon la formule choisie.
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Nous tenons votre comptabilité de loueur en meublé professionnel et suivons vos amortissements : c'est la base du calcul de la plus-value le jour de la vente.
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Vérifier votre statut
Le statut LMP et l'ancienneté de l'activité conditionnent l'exonération. Nous les vérifions chaque année pour éviter toute mauvaise surprise.
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Anticiper la cession
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Plus-value LMNP ou LMP : deux régimes différents
À la revente d'un bien loué meublé, le statut du loueur change tout. Le loueur en meublé non professionnel relève des plus-values des particuliers, le loueur en meublé professionnel des plus-values professionnelles.
Loueur non professionnel
Plus-values immobilières des particuliers- CalculPrix de cession moins le prix d'acquisition, majoré des frais et diminué des amortissements déduits
- AmortissementsRéduisent le prix d'acquisition, sauf pour certains logements en résidence de services
- AbattementsPour durée de détention, à partir de la sixième année
- ExonérationImpôt sur le revenu après 22 ans de détention, totale après 30 ans
- Qui calculeLe notaire, au moment de la vente
Loueur professionnel
Plus-values professionnelles- CalculPrix de cession diminué de la valeur nette comptable du bien
- AmortissementsImposés en plus-value à court terme
- Abattements10 % par an au-delà de la cinquième année sur la plus-value à long terme (art. 151 septies B)
- ExonérationAprès cinq ans d'activité, selon les recettes (art. 151 septies)
- Qui calculeL'expert-comptable, dans la déclaration de résultats
Trois points de vigilance avant de vendre
- Le statut au moment de la venteLe statut LMP s'apprécie chaque année selon vos recettes et les autres revenus d'activité de votre foyer. Un changement de statut modifie le régime de la plus-value.
- Le décompte des cinq ansL'exonération de l'article 151 septies suppose cinq ans d'activité exercée à titre professionnel. Vendre trop tôt peut en priver.
- Le niveau des recettesL'exonération dépend de la moyenne de vos recettes des deux années précédentes : elle se prépare avant la vente.
Nous vérifions votre situation et estimons votre plus-value avant que vous ne signiez.
Estimer ma plus-valuePlus-value LMP : vos questions
Court et long terme, exonération 151 septies, abattements, statut : les réponses de nos experts-comptables aux questions les plus fréquentes sur la plus-value du loueur en meublé professionnel.
Une question sur votre propre dossier ?Nos experts-comptables vous répondent et vous proposent un devis gratuit.
Demander un devis gratuitComment est imposée la plus-value d'un loueur en meublé professionnel ?
Le loueur en meublé professionnel relève du régime des plus-values professionnelles. La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien. Elle se décompose en une plus-value à court terme, qui correspond aux amortissements déduits, et une plus-value à long terme pour le surplus, lorsque le bien est détenu depuis plus de deux ans.
Qu'est-ce que l'exonération de l'article 151 septies ?
L'article 151 septies du CGI permet d'exonérer d'impôt sur le revenu la plus-value professionnelle d'une petite activité, lorsque celle-ci est exercée depuis au moins cinq ans et que ses recettes restent sous certains seuils.
Quels sont les seuils de recettes de l'article 151 septies pour un LMP ?
L'exonération est totale lorsque la moyenne des recettes hors taxes des deux années précédentes ne dépasse pas 90 000 €. Elle est partielle entre 90 000 € et 126 000 €, et ne s'applique plus au-delà.
Comment calculer l'exonération partielle ?
Entre 90 000 € et 126 000 € de recettes, la part exonérée est égale à (126 000 € moins le montant des recettes) divisé par 36 000 €. Avec 108 000 € de recettes, la plus-value est ainsi exonérée à 50 %.
Combien de temps faut-il exercer pour bénéficier de l'exonération ?
L'activité doit être exercée à titre professionnel depuis au moins cinq ans à la date de la cession. Une vente réalisée avant ce délai ne peut pas bénéficier de l'exonération de l'article 151 septies.
Qu'est-ce que l'abattement de l'article 151 septies B ?
Il s'applique à la plus-value à long terme réalisée sur un immeuble. Il est de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.
Les amortissements sont-ils imposés à la revente en LMP ?
Oui. La part de la plus-value qui correspond aux amortissements déduits constitue une plus-value à court terme. Elle est imposée selon des règles différentes de la plus-value à long terme.
Quelle est la différence entre la plus-value LMNP et la plus-value LMP ?
Le loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention et un calcul effectué par le notaire. Le loueur en meublé professionnel relève des plus-values professionnelles, avec une possible exonération en fonction des recettes.
Comment savoir si je suis loueur en meublé professionnel ?
Le statut LMP suppose que les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et qu'elles soient supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Ces conditions s'apprécient chaque année.
Combien coûte l'accompagnement d'un expert-comptable pour une plus-value LMP ?
Nos formules LMP commencent à 790 € TTC par an pour un lot. L'anticipation des plus-values professionnelles et l'estimation de la plus-value sont incluses dans la formule Investisseur, à 1 290 € TTC par an. Le devis est gratuit et sans engagement.