SCI à l'IS : bilan, liasse 2065 et impôt sur les sociétés

C'est une société civile immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés, par option ou en raison de son activité. Elle détermine son bénéfice comme une entreprise, amortit ses biens et paie elle-même l'impôt. Les associés sont imposés sur les dividendes qui leur sont distribués.

Le taux normal est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.

Oui. La SCI à l'IS amortit ses immeubles, hors valeur du terrain, ainsi que son mobilier et ses travaux. L'amortissement réduit le bénéfice imposable chaque année. Il est réparti par composants : gros œuvre, toiture, installations, agencements.

La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire son prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués. Elle s'ajoute au résultat de la société et est soumise à l'impôt sur les sociétés, sans abattement pour durée de détention.

L'option ne peut être révoquée que pendant les cinq premiers exercices, dans un délai précis. Passé ce délai, elle devient irrévocable. C'est pourquoi elle doit être étudiée avant d'être exercée.

Elle établit chaque année ses comptes annuels et dépose une liasse fiscale 2065 et ses annexes, par voie dématérialisée. Elle verse l'impôt sur les sociétés par acomptes et un solde.

Par quatre acomptes trimestriels, aux 15 mars, juin, septembre et décembre, sauf notamment si l'impôt est inférieur à 3 000 €. Le solde est payé au plus tard le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre.

Les associés ne sont pas imposés sur le bénéfice de la SCI lui-même, mais sur les dividendes qui leur sont distribués. Les bénéfices mis en réserve ne sont pas imposés chez eux. Le remboursement de leurs comptes courants d'associés n'est pas un revenu imposable.

Le choix dépend de l'horizon de détention, du niveau des loyers et des charges, du besoin de distribuer les revenus et du projet de revente. L'IS allège l'impôt pendant la détention grâce à l'amortissement, mais alourdit l'imposition de la plus-value. Une étude chiffrée s'impose avant toute option.

Nos formules SCI à l'IS commencent à 890 € TTC par an pour une SCI de deux associés, avec la comptabilité, le bilan, la liasse 2065, l'IS et le plan d'amortissement. L'approbation des comptes est incluse à partir de la formule Gestion, à 1 090 € TTC par an.