Fiscalité LMP : déficit, imposition et IFI
Le loueur en meublé professionnel est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Son déficit s'impute sur le revenu global du foyer, et ses biens peuvent, sous des conditions strictes, échapper à l'IFI. Nos experts‑comptables tiennent votre comptabilité au réel, suivent vos amortissements et estiment votre impôt avant la déclaration.
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Imposition et déficit du loueur en meublé professionnel
Le résultat de la location meublée est un bénéfice industriel et commercial. Au régime réel, il est égal aux loyers encaissés, diminués des charges réellement payées et des amortissements du bien et du mobilier. Ce résultat s'ajoute aux autres revenus du foyer et est soumis à l'impôt sur le revenu.
En LMP
- Le déficit s'impute sur le revenu global du foyer
- Il réduit l'impôt dû sur les autres revenus
En LMNP
- Le déficit ne s'impute que sur les revenus de location meublée
- Il se reporte sur dix ans
Attention aux amortissements : ils ne peuvent pas créer ni augmenter un déficit. La part qui dépasse le résultat avant amortissements n'est pas perdue : elle est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée.
Exemple : une année de gros entretien
- Loyers encaissés24 000 €
- Charges réelles, dont travaux d'entretien− 27 000 €
- Résultat avant amortissements− 3 000 €
- Amortissements déduits cette année0 €
- Amortissements reportés9 000 €
- Déficit imputable sur le revenu global3 000 €
En pratique : le déficit de 3 000 € vient réduire le revenu imposable du foyer cette année, et les 9 000 € d'amortissements seront déduits des bénéfices des années suivantes. Exemple simplifié, donné à titre indicatif.
LMP et IFI : une exonération sous conditions
L'impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros. Les logements loués en meublé peuvent en être exonérés comme biens professionnels, mais les conditions sont plus exigeantes que celles du statut fiscal de LMP.
Les conditions de l'exonération
Article 975 du CGI, conditions cumulatives- Des logements loués meublésOu destinés à être loués meublés.
- Plus de 23 000 € de recettesRecettes annuelles de location meublée.
- Plus de 50 % des revenus professionnelsCe sont les revenus tirés de l'activité qui comptent, et non les recettes.
- Une inscription au registre du commerceEn qualité de loueur professionnel, selon la rédaction du texte.
Différence avec le statut fiscal : être loueur en meublé professionnel pour l'impôt sur le revenu ne suffit pas à exonérer ses biens d'IFI. Chaque condition doit être vérifiée.
Nos formules loueur en meublé professionnel
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LMP au réel : ce que vous pouvez déduire
Au régime réel, le résultat du loueur en meublé professionnel tient compte de ses charges réelles et de l'amortissement du bien et du mobilier. Bien identifier chaque dépense est la première source d'optimisation, en toute légalité.
Les charges déductibles
Déduites de l'exercice auquel elles se rattachent- Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur
- Taxe foncière et CFE
- Charges de copropriété non récupérées
- Assurance du logement
- Frais de gestion et d'agence
- Entretien et réparations
- Énergie et abonnements payés par le loueur
- Honoraires de l'expert-comptable
Les amortissements
Étalés sur plusieurs années- Le bien, hors terrain, par composants
- Le mobilier et les équipements
- Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement
Ce qui n'est pas déductible
- Le remboursement du capital emprunté
- La valeur du terrain, qui ne s'amortit pas
Une ventilation précise fait la différence : la répartition du prix entre terrain, construction, composants et mobilier détermine le montant de vos amortissements pendant des années.
Optimiser ma fiscalitéFiscalité LMP : vos questions
Imposition, déficit, amortissements, IFI : les réponses de nos experts-comptables aux questions les plus fréquentes sur la fiscalité du loueur en meublé professionnel.
Une question sur votre propre dossier ?Nos experts-comptables vous répondent et vous proposent un devis gratuit.
Demander un devis gratuitComment est imposé un loueur en meublé professionnel ?
Le résultat de la location meublée professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux. Il s'ajoute aux autres revenus du foyer et est soumis à l'impôt sur le revenu. Au régime réel, il correspond aux loyers encaissés, diminués des charges et des amortissements.
Le déficit LMP est-il imputable sur le revenu global ?
Oui. Le déficit du loueur en meublé professionnel s'impute sur le revenu global du foyer. Il réduit ainsi l'impôt dû sur les autres revenus, ce qui n'est pas le cas en LMNP.
Les amortissements peuvent-ils créer un déficit en LMP ?
Non. Les amortissements ne peuvent pas créer ni augmenter un déficit. La part qui dépasse le résultat avant amortissements est reportée et déduite des bénéfices des années suivantes.
Quelle est la différence de traitement du déficit entre LMNP et LMP ?
En LMNP, le déficit ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans. En LMP, il s'impute sur le revenu global du foyer.
Quelles charges sont déductibles en LMP ?
Au régime réel : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, taxe foncière, CFE, charges de copropriété non récupérées, assurance du logement, frais de gestion, entretien et réparations, énergie payée par le loueur et honoraires de l'expert-comptable notamment.
Qu'est-ce qui s'amortit en LMP ?
Le bien, hors valeur du terrain, réparti par composants, le mobilier et les équipements, ainsi que les travaux d'amélioration ou d'agrandissement. Le terrain ne s'amortit pas.
Les biens d'un LMP sont-ils exonérés d'IFI ?
Ils peuvent l'être comme biens professionnels, mais sous des conditions plus strictes que celles du statut fiscal : des recettes supérieures à 23 000 €, des revenus tirés de l'activité représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer et une inscription au registre du commerce en qualité de loueur professionnel.
Un résultat nul peut-il faire perdre l'exonération d'IFI ?
Oui. Pour l'IFI, ce sont les revenus tirés de l'activité qui sont comparés aux autres revenus professionnels. Un résultat nul ou déficitaire, notamment après amortissements, peut empêcher de remplir la condition des 50 %.
Faut-il être au régime réel en LMP ?
Le régime réel permet de déduire les charges réelles et les amortissements. Le micro-BIC n'est accessible que sous certains plafonds de recettes ; pour un meublé de tourisme non classé, son plafond est inférieur au seuil de 23 000 € du statut LMP.
Combien coûte un expert-comptable pour la fiscalité d'un LMP ?
Nos formules LMP commencent à 790 € TTC par an pour un lot. L'estimation de l'impôt avant la déclaration est incluse à partir de la formule Gestion, à 990 € TTC par an, et la revue du patrimoine dans la formule Investisseur, à 1 290 € TTC par an.