Dividendes de SAS immobilière : imposition et stratégie
Une SAS immobilière paie l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices. Ce qu'elle distribue ensuite à ses associés est imposé une seconde fois : au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % ou, sur option, au barème progressif après un abattement de 40 %. Nos experts‑comptables vous aident à arbitrer entre distribution, mise en réserve et remboursement des comptes courants.
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Dividendes : flat tax ou barème progressif ?
Les dividendes versés par une SAS immobilière à ses associés personnes physiques sont imposés selon l'un de deux modes. Le choix se fait chaque année, dans la déclaration de revenus de l'associé.
Les deux modes d'imposition
PFULe prélèvement forfaitaire unique
Appliqué par défaut : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % du montant brut, quel que soit le niveau de revenus de l'associé.
IRLe barème progressif, sur option
Les dividendes sont ajoutés aux autres revenus après un abattement de 40 % et imposés au taux marginal du foyer. Les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus sur le montant brut.
Option globale : l'option pour le barème vaut pour l'ensemble des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values de cession de titres du foyer pour l'année. Elle se décide donc en tenant compte de tous ces revenus.
Un exemple : 10 000 € de dividendes
Un associé reçoit 10 000 € de dividendes. Selon le taux marginal d'imposition de son foyer, le mode le plus favorable n'est pas le même.
| Mode | Impôt | Social | Total |
|---|---|---|---|
| Flat tax | 1 280 € | 1 860 € | 3 140 € |
| Barème, TMI 11 % | 660 € | 1 860 € | 2 520 € |
| Barème, TMI 30 % | 1 800 € | 1 860 € | 3 660 € |
Lecture : au barème, l'impôt porte sur 6 000 € après l'abattement de 40 %. Avec une tranche marginale de 11 %, l'option fait économiser 620 € ; à 30 %, la flat tax reste plus avantageuse. Exemple simplifié, hors CSG déductible et effets de seuil.
Flat tax ou barème pour votre foyer ? Nous comparons les deux modes avant votre déclaration, en tenant compte de tous vos revenus.
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Des comptes annuels à la décision de distribution, nous établissons les chiffres de votre SAS immobilière et vous aidons à choisir entre dividendes, mise en réserve et remboursement des comptes courants, selon la formule choisie.
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Chaque année
Les comptes et l'IS
Nous établissons le bilan et la liasse 2065 : ils déterminent le bénéfice de l'exercice, après impôt sur les sociétés, qui peut être distribué.
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Avant de distribuer
La stratégie
Nous comparons, pour chaque associé, les dividendes, la mise en réserve et le remboursement des comptes courants avant la décision.
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Après la décision
Les associés
Nous préparons l'approbation des comptes et l'affectation du résultat, et tenons à jour les comptes courants de chaque associé.
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Des avances en compte courant à rembourser ? Leur remboursement n'est pas un revenu imposable : nous en tenons compte dans votre stratégie de distribution.
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- Simulation de sortie : cession, plus-value, liquidation
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Dividendes de SAS : et les autres façons de se rémunérer
Les dividendes ne sont pas la seule façon de faire sortir de l'argent d'une SAS immobilière. Chaque solution a un traitement fiscal différent, pour la société comme pour l'associé.
Les dividendes
Prélevés sur le bénéfice après impôt sur les sociétés et les réserves, après l'approbation des comptes. Ils ne sont pas déductibles.
Imposés au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % ou, sur option, au barème après abattement de 40 %.
Le remboursement de compte courant
La société restitue à l'associé les sommes qu'il lui a avancées, dans la limite de sa trésorerie.
Ce n'est pas un revenu : le remboursement n'est pas imposable.
Les intérêts de compte courant
Déductibles du résultat, dans la limite d'un taux fixé par l'administration.
Imposés comme revenus de capitaux mobiliers, au prélèvement forfaitaire unique ou, sur option, au barème.
La mise en réserve
Le bénéfice, imposé à l'IS, reste dans la société et finance de nouveaux investissements ou le remboursement des emprunts.
Aucune imposition tant que rien n'est distribué.
La rémunération du président
Déductible du résultat, elle supporte des cotisations sociales : le président de SAS est assimilé salarié.
Imposée à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des traitements et salaires.
À savoir : en SAS, les dividendes perçus par le président ou les associés ne supportent pas de cotisations sociales, mais les prélèvements sociaux de 18,6 %. Le bon équilibre entre rémunération et dividendes dépend de la situation de chacun.
Dividendes, compte courant ou réserve ? Nous simulons chaque solution pour la société et pour chaque associé.
Définir ma stratégieDividendes de SAS : vos questions
Flat tax, barème, cotisations sociales, comptes courants : les réponses de nos experts-comptables aux questions les plus fréquentes sur les dividendes de SAS immobilière.
Une question sur votre propre dossier ?Nos experts-comptables vous répondent et vous proposent un devis gratuit.
Demander un devis gratuitComment sont imposés les dividendes d'une SAS immobilière ?
Ils sont imposés par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'associé peut opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu, après un abattement de 40 %, les prélèvements sociaux restant dus.
Quel est le taux de la flat tax sur les dividendes ?
Le prélèvement forfaitaire unique est de 31,4 % : 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu et 18,6 % au titre des prélèvements sociaux, à la suite de la hausse de la CSG sur les revenus du capital.
Quand choisir le barème progressif plutôt que la flat tax ?
Grâce à l'abattement de 40 %, le barème peut être plus favorable pour un foyer dont la tranche marginale d'imposition est faible, par exemple 11 %. L'option est globale : elle s'applique à tous les revenus de capitaux mobiliers et plus-values de cession de titres du foyer pour l'année.
Quand une SAS peut-elle verser des dividendes ?
Après l'approbation des comptes de l'exercice, lorsque la société dispose d'un bénéfice distribuable, constitué du bénéfice de l'exercice et des réserves disponibles. Les associés, ou l'associé unique d'une SASU, décident de l'affectation du résultat.
Les dividendes de SAS supportent-ils des cotisations sociales ?
Non. En SAS, les dividendes versés aux associés, y compris au président, ne supportent pas de cotisations sociales, mais les prélèvements sociaux de 18,6 %.
Faut-il distribuer tous les bénéfices d'une SAS immobilière ?
Non. Le bénéfice peut être mis en réserve pour financer de nouveaux investissements ou rembourser les emprunts. Il n'est alors imposé qu'à l'impôt sur les sociétés, sans imposition chez les associés tant qu'il n'est pas distribué.
Le remboursement d'un compte courant d'associé est-il imposable ?
Non. Le remboursement restitue à l'associé les sommes qu'il a avancées à la société : ce n'est pas un revenu. Les intérêts éventuellement versés sur le compte courant sont en revanche imposables.
Dividendes ou rémunération du président : que choisir ?
La rémunération est déductible du résultat de la société mais supporte des cotisations sociales, le président de SAS étant assimilé salarié. Les dividendes ne sont pas déductibles mais ne supportent pas de cotisations sociales. Le bon équilibre dépend de la situation de chacun.
Comment déclarer les dividendes reçus d'une SAS ?
La société établit l'imprimé fiscal unique, qui récapitule les sommes versées. Les montants sont préremplis dans la déclaration de revenus de l'associé, qui choisit à cette occasion entre la flat tax et le barème progressif.
Un acompte d'impôt est-il prélevé lors du versement des dividendes ?
Oui. Un prélèvement de 12,8 % est en principe effectué lors du versement, avec les prélèvements sociaux. Il constitue un acompte imputé sur l'impôt dû l'année suivante. Une dispense est possible sous conditions de revenus.
Combien coûte l'accompagnement d'une SAS immobilière ?
Nos formules SAS immobilière commencent à 1 190 € TTC par an, bilan, liasse 2065 et calcul de l'IS compris. Le suivi des comptes courants est inclus à partir de la formule Gestion, à 1 390 € TTC, et la stratégie de rémunération et de distribution dans la formule Investisseur, à 1 690 € TTC.