LMNP en résidence de services : comptabilité et TVA
Résidence étudiante, résidence services seniors, EHPAD ou résidence de tourisme : le logement est confié à un exploitant, le plus souvent par un bail commercial, qui vous verse les loyers. Le régime LMNP s'applique, avec des points propres à ces résidences : TVA, amortissements et règles particulières à la revente. Nos experts‑comptables prennent en charge l'ensemble de vos obligations.
- Dès 599 € TTC / an
- Reprise possible en cours d'année
- Devis gratuit et sans engagement
La TVA en résidence de services : récupérer la TVA sur le prix d'achat
En principe, la location meublée d'un logement est exonérée de TVA. Ce n'est plus le cas lorsque la résidence fournit, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre services ci-dessous : les loyers sont alors soumis à la TVA, et l'investisseur peut récupérer la TVA payée sur le prix d'achat du logement.
Les services para-hôteliers 3 sur 4
- Petit‑déjeuner
- Nettoyage régulier
- Linge de maison
- Réception
Ces services sont rendus par l'exploitant de la résidence, auquel vous louez le logement. Dans les résidences de tourisme et les établissements assimilés, la location doit en outre porter sur des séjours de trente nuits au plus.
Le parcours TVA de l'investisseur
- Achat du logementLa TVA facturée sur le prix d'achat peut être récupérée, puisque la location est soumise à la TVA.
- Pendant la locationLes loyers versés par l'exploitant sont soumis à la TVA. Des déclarations de TVA sont déposées pour la reverser.
- Sur vingt ansLa TVA récupérée sur l'achat reste définitivement acquise si le logement reste loué dans ces conditions pendant vingt ans.
Point de vigilance : si le logement cesse d'être loué dans des conditions soumises à la TVA avant vingt ans, une partie de la TVA récupérée doit être reversée, à raison d'un vingtième par année restante.
Ce que nous faisons pour votre bien en résidence
Résidence étudiante, seniors, EHPAD ou tourisme : nous prenons en charge vos obligations comptables et fiscales, selon la formule choisie.
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Au démarrage
Mettre en place le dossier
Acte d'achat, bail commercial, relevés de l'exploitant : nous réunissons les pièces utiles et organisons votre dossier dès la première année.
- Accompagnement du premier exercice
- Liste des pièces à fournir
- Calendrier des échéances fiscales
Toutes formules -
Chaque année
Comptabilité et liasse fiscale
À partir des loyers versés par l'exploitant et de vos charges, nous établissons les comptes, les amortissements et la liasse fiscale.
- Tenue comptable complète
- Liasse fiscale 2031 et télédéclaration
- Gestion des amortissements
- Réponses aux courriers de l'administration
Toutes formules -
TVA et fiscalité locale
TVA, CFE et composants
Lorsque vos loyers sont soumis à la TVA, nous établissons vos déclarations. Nous suivons aussi la CFE et ventilons le prix d'achat par composants.
- Déclarations de TVA
- Cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Ventilation du prix par composants
- Récapitulatif annuel
Gestion et +
Vous avez déjà un bien en résidence ? Nous reprenons votre dossier, y compris en cours d'année, à partir de votre bail commercial et des relevés de l'exploitant.
Votre bien en résidence, la formule adaptée
La comptabilité, la liasse 2031 et les amortissements sont compris dès la première formule. Les déclarations de TVA et la CFE relèvent de la formule Gestion. Prix annuels TTC, connus à l'avance.
Conformité
L'essentiel pour être en règle : comptabilité LMNP et liasse 2031, établies par un expert-comptable.
Lot supplémentaire : +348 € TTC / an
- Tenue comptable complète : bilan et compte de résultat
- Liasse fiscale 2031 et télédéclaration
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- Calendrier personnalisé des échéances fiscales
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Gestion
Pour un bien en résidence soumis à la TVA : déclarations de TVA, CFE et ventilation par composants.
Lot supplémentaire : +288 € TTC / an
- Tout Conformité, plus :
- Déclarations de TVA et CFE
- Aide à la déclaration 2042 C PRO
- Ventilation du prix d'acquisition par composants
- Récapitulatif annuel : résultat, impôt payé, montants reportables
- Suivi annuel des seuils du LMP
Investisseur
Pour les investisseurs qui développent leur patrimoine en location meublée et veulent un conseil stratégique.
Lot supplémentaire : +228 € TTC / an
- Tout Gestion, plus :
- Assistance en cas de contrôle fiscal sur les déclarations établies par le cabinet
- Ligne directe prioritaire avec votre expert
- Bilan stratégique annuel et revue du patrimoine
- Anticipation de la sortie : estimation de la plus-value
Résidence étudiante, seniors, EHPAD, tourisme : ce qui change
Toutes les résidences de services reposent sur le même principe : un exploitant loue votre logement et vous verse un loyer. Mais le type de résidence a une incidence directe sur la fiscalité, notamment au moment de la revente.
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Résidence étudiante
Des studios meublés loués à des étudiants, souvent proches des campus. L'exploitant gère les arrivées, les départs et l'entretien.
Amortissements à la reventeNon réintégrés dans la plus-valueRégime favorable
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Résidence services seniors
Des logements adaptés à des personnes âgées autonomes, avec des services collectifs : restauration, animations, accueil.
Amortissements à la reventeNon réintégrés dans la plus-valueRégime favorable
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EHPAD
Des chambres dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, géré par un exploitant spécialisé.
Amortissements à la reventeNon réintégrés dans la plus-valueRégime favorable
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Résidence de tourisme ou d'affaires
Des appartements loués pour de courts séjours, à des vacanciers ou à des professionnels en déplacement.
Amortissements à la reventeRéintégrés dans la plus-valueÀ anticiper
Avant d'acheter en résidence de services
Le rendement d'un logement en résidence dépend avant tout de l'exploitant et du bail. Quelques points méritent d'être examinés avant de signer.
Échanger avec un expert- Le bail commercialDurée, loyer, indexation et clauses de renouvellement.
- La répartition des chargesTravaux, taxe foncière et charges de copropriété : qui paie quoi.
- L'exploitantSon expérience, sa solidité et le taux d'occupation de la résidence.
- La reventeLa facilité de revendre le logement et les conséquences en TVA et en plus‑value.
Résidence de services : vos questions
TVA, amortissements, bail commercial, revente : les réponses de nos experts-comptables aux questions les plus fréquentes sur le LMNP en résidence de services.
Une question sur votre propre dossier ?Nos experts-comptables vous répondent et vous proposent un devis gratuit.
Demander un devis gratuitQu'est-ce qu'un investissement LMNP en résidence de services ?
C'est l'achat d'un logement meublé situé dans une résidence gérée par un exploitant : résidence étudiante, résidence services seniors, EHPAD ou résidence de tourisme. Le logement est loué à l'exploitant, le plus souvent par un bail commercial, et c'est lui qui vous verse les loyers.
Peut-on récupérer la TVA sur l'achat d'un logement en résidence de services ?
Oui, lorsque la location est soumise à la TVA. C'est le cas lorsque la résidence fournit, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre services para-hôteliers. Les loyers sont alors soumis à la TVA, et la TVA payée sur le prix d'achat peut être récupérée.
Quels sont les services para-hôteliers ?
Il s'agit du petit-déjeuner, du nettoyage régulier des locaux, de la fourniture du linge de maison et de la réception de la clientèle. Au moins trois de ces quatre services doivent être proposés. Dans les résidences de tourisme et les établissements assimilés, la location doit en outre porter sur des séjours de trente nuits au plus.
Que se passe-t-il si le logement cesse d'être loué avec TVA avant vingt ans ?
La TVA récupérée sur l'achat n'est définitivement acquise qu'au bout de vingt ans. Si le logement cesse avant d'être loué dans des conditions soumises à la TVA, une partie de la TVA récupérée doit être reversée, à raison d'un vingtième par année restante.
Faut-il déposer des déclarations de TVA ?
Oui, lorsque les loyers sont soumis à la TVA. La TVA facturée à l'exploitant sur les loyers doit être déclarée et reversée. Nous établissons ces déclarations à partir de la formule Gestion.
Peut-on amortir un logement en résidence de services ?
Oui, au régime réel. Le logement, hors valeur du terrain, et le mobilier peuvent être amortis. Les amortissements viennent en déduction du résultat imposable de la location, dans les limites prévues par la loi.
Les amortissements sont-ils réintégrés à la revente ?
Cela dépend du type de résidence. Pour les logements situés en résidence étudiante, en résidence services seniors ou en établissement pour personnes âgées ou handicapées, les amortissements ne réduisent pas le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Pour les résidences de tourisme ou d'affaires, ils le réduisent.
Qu'est-ce que le bail commercial avec l'exploitant ?
C'est le contrat qui lie le propriétaire du logement à l'exploitant de la résidence. Il est conclu pour une durée d'au moins neuf ans et fixe le loyer, son indexation et la répartition des charges et des travaux entre les parties.
Un loueur en résidence de services doit-il payer la CFE ?
Oui. Le loueur en meublé est redevable de la cotisation foncière des entreprises, un impôt local dont le montant dépend de la commune où se situe le bien. Nous la suivons à partir de la formule Gestion.
Combien coûte un expert-comptable pour un LMNP en résidence de services ?
Nos formules LMNP commencent à 599 € TTC par an pour un lot. La comptabilité, la liasse fiscale 2031 et les amortissements sont compris dès la première formule. Les déclarations de TVA et la CFE sont incluses à partir de la formule Gestion, à 759 € TTC par an.