Amortissement par composants : réduire l'impôt de votre société immobilière
En société à l'IS, un immeuble n'est pas amorti en bloc : il est décomposé en composants, structure, toiture, façades, installations, agencements, chacun amorti sur sa propre durée d'utilisation. Le terrain, lui, n'est pas amortissable. Ces amortissements réduisent chaque année le bénéfice imposable : nos experts‑comptables établissent le plan d'amortissement de chacun de vos biens.
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Comment fonctionne l'amortissement par composants
Un immeuble se compose d'éléments qui ne s'usent pas au même rythme : une toiture ou des installations techniques se remplacent bien avant la structure. La méthode par composants amortit chacun de ces éléments selon son propre plan, sur sa durée d'utilisation.
Ce qui s'amortit
- La structure et les composants de la construction
- Le mobilier et les équipements
- Les travaux d'amélioration
Ce qui ne s'amortit pas
- Le terrain
- Les dépenses d'entretien, déduites directement en charges
Une répartition à justifier : la part du terrain et la ventilation entre composants doivent pouvoir être justifiées, à partir de l'acte d'achat, d'une évaluation ou des caractéristiques du bien.
Les étapes du plan d'amortissement
- Étape 1Le prix de revientLe prix d'achat du bien, augmenté des frais qui s'y rattachent, constitue la base de l'amortissement.
- Étape 2La part du terrainLa valeur du terrain est isolée : elle reste au bilan sans être amortie.
- Étape 3Les composantsLa construction est répartie entre la structure et les composants, toiture, façades, installations techniques, agencements, chacun avec sa durée d'utilisation.
- Chaque annéeLes annuitésChaque composant est amorti de façon linéaire, au prorata du temps la première année. Les annuités réduisent le bénéfice imposable.
Notre rôle : établir le plan d'amortissement de chaque bien dès son acquisition, documenter la répartition retenue et calculer chaque année les annuités dans la liasse 2065.
Ce que nous faisons pour vos amortissements
De l'acquisition à la revente, nous établissons et suivons le plan d'amortissement de chacun de vos biens, et mesurons son effet sur l'impôt de votre société, selon la formule choisie.
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Dès l'acquisition
Le plan d'amortissement
Nous isolons la part du terrain, répartissons la construction entre ses composants et établissons le plan d'amortissement de chaque bien.
- Plan d'amortissement par composants
- Accompagnement du premier exercice
- Bilan, liasse 2065 et télédéclaration
- Calcul de l'IS, acomptes et relevé de solde
Toutes formules -
Chaque année
Le suivi
Avant la déclaration, nous vous indiquons l'effet des amortissements sur l'impôt de l'année et sur la rentabilité de vos biens.
- Estimation de l'impôt avant la déclaration
- Récapitulatif annuel : résultat, impôt payé, montants reportables
- Tableau de bord annuel de rentabilité
- Réponses aux courriers de l'administration
Gestion et + -
Pour vos décisions
Les projets
Avant un nouvel achat ou une revente, nous chiffrons l'effet des amortissements sur l'impôt et sur la plus-value de la société.
- Simulation avant une nouvelle acquisition
- Simulation de sortie : cession, plus-value, liquidation
- Bilan stratégique annuel
- Revue annuelle du patrimoine immobilier
Investisseur
Des biens jamais décomposés ou un plan à revoir ? Nous reprenons le dossier de votre société, y compris en cours d'année, avec l'historique des amortissements.
Nos formules SAS immobilière
Le plan d'amortissement par composants est compris dès la première formule, avec le bilan, la liasse 2065 et le calcul de l'IS. La simulation avant acquisition vient avec la formule Investisseur. Prix annuels TTC, connus à l'avance.
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Amortissement par composants : un exemple
Une SAS immobilière achète un immeuble 300 000 €, frais compris, et le loue 18 000 € par an. Voici comment se construit son plan d'amortissement et ce qu'il change sur son impôt sur les sociétés.
Le plan d'amortissement
Le terrain, estimé à 45 000 €, n'est pas amorti. Les 255 000 € de construction sont répartis entre quatre composants.
| Composant | Valeur | Durée | Annuité |
|---|---|---|---|
| Structure | 153 000 € | 50 ans | 3 060 € |
| Toiture, façades | 38 250 € | 25 ans | 1 530 € |
| Installations | 38 250 € | 20 ans | 1 913 € |
| Agencements | 25 500 € | 15 ans | 1 700 € |
| Total | 255 000 € | 8 203 € |
Hypothèses illustratives : la part du terrain, la répartition et les durées varient selon chaque bien et doivent être justifiées.
L'effet sur l'impôt
Les loyers de 18 000 €, diminués de 5 000 € de charges et d'intérêts d'emprunt, laissent 13 000 € avant amortissements.
| Situation | Bénéfice | IS à 15 % |
|---|---|---|
| Sans amortissement | 13 000 € | 1 950 € |
| Avec amortissements | 4 797 € | 720 € |
| Économie d'impôt | 1 230 € |
La contrepartie : en société à l'IS, la plus-value de revente se calcule sur la valeur nette comptable, après amortissements. Plus les biens ont été amortis, plus la plus-value imposable est élevée.
Exemple simplifié : taux réduit d'IS, annuités arrondies à l'euro, sans mobilier ni travaux. Nous établissons le plan d'amortissement réel de chacun de vos biens.
Faire établir mon planAmortissement par composants : vos questions
Terrain, composants, durées, travaux, revente : les réponses de nos experts-comptables aux questions les plus fréquentes sur l'amortissement d'un immeuble en société à l'IS.
Une question sur votre propre dossier ?Nos experts-comptables vous répondent et vous proposent un devis gratuit.
Demander un devis gratuitQu'est-ce que l'amortissement par composants ?
C'est la méthode qui consiste à décomposer un immeuble en éléments qui ne s'usent pas au même rythme, structure, toiture, façades, installations techniques, agencements, et à amortir chacun selon son propre plan, sur sa durée d'utilisation.
Peut-on amortir un bien immobilier en société à l'IS ?
Oui. Une société à l'IS, SAS, SASU ou SCI ayant opté pour l'IS, amortit ses immeubles, hors terrain, et son mobilier. Les amortissements sont déduits du bénéfice imposable chaque année.
Le terrain est-il amortissable ?
Non. Le terrain ne se déprécie pas avec l'usage : sa valeur est isolée du prix de revient du bien et reste au bilan sans être amortie.
Comment déterminer la part du terrain ?
Elle se détermine à partir de l'acte d'achat, d'une évaluation ou des caractéristiques du bien et de sa localisation. La répartition retenue doit pouvoir être justifiée en cas de contrôle.
Sur quelle durée amortir un immeuble ?
Chaque composant est amorti sur sa propre durée d'utilisation, plus longue pour la structure que pour les installations techniques ou les agencements. Les durées retenues dépendent des caractéristiques de chaque bien et doivent pouvoir être justifiées.
Quand commence l'amortissement d'un immeuble ?
L'amortissement est linéaire et se calcule au prorata du temps la première année. L'annuité de l'année d'acquisition est donc réduite selon la date à laquelle le bien entre dans le patrimoine de la société.
Les travaux sont-ils amortissables ?
Les travaux d'amélioration ou de remplacement d'un composant sont inscrits à l'actif et amortis. Les dépenses d'entretien et de réparation courantes sont déduites directement en charges de l'exercice.
Le mobilier d'une location meublée en société est-il amortissable ?
Oui. Le mobilier et les équipements sont amortis séparément de l'immeuble, sur leur propre durée d'utilisation.
Quel est l'intérêt de l'amortissement pour l'impôt ?
Les amortissements réduisent le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie. Dans notre exemple, 8 203 € d'annuités font passer l'impôt sur les sociétés de 1 950 € à 720 €, soit 1 230 € d'économie sur l'année.
Les amortissements ont-ils un effet à la revente ?
Oui. En société à l'IS, la plus-value de revente se calcule sur la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire après amortissements. Plus le bien a été amorti, plus la plus-value imposable est élevée.
Combien coûte le plan d'amortissement d'une SAS immobilière ?
Le plan d'amortissement par composants est inclus dans toutes nos formules SAS immobilière, dès 1 190 € TTC par an, avec le bilan, la liasse 2065 et le calcul de l'IS. La simulation avant une nouvelle acquisition est incluse dans la formule Investisseur, à 1 690 € TTC.