LMNP en indivision : une comptabilité pour plusieurs propriétaires
Un bien loué meublé et détenu à plusieurs, en couple, en famille ou après une succession, relève de l'indivision. L'activité est déclarée et identifiée par un numéro SIRET, puis le résultat est réparti entre les indivisaires selon leurs droits. Nos experts‑comptables tiennent la comptabilité de l'indivision, établissent la liasse fiscale et calculent la quote‑part de chacun.
- Dès 599 € TTC / an
- Reprise possible en cours d'année
- Devis gratuit et sans engagement
Un bien, plusieurs propriétaires : qui fait quoi
En indivision, chaque propriétaire détient une part du bien, sans que le bien soit divisé. La location meublée forme une seule activité, mais son résultat revient à chacun en proportion de ses droits.
Le bien et son activité
La location porte sur un seul bien. Elle est déclarée et suivie comme une activité unique, quel que soit le nombre de propriétaires.
- La déclaration de l'activité et son numéro SIRET
- Les loyers encaissés et les charges du bien
- Les amortissements du bien et du mobilier
- La comptabilité tenue pour l'ensemble du bien
La part de chaque indivisaire
Le résultat de la location est réparti entre les indivisaires selon leurs droits dans l'indivision. Chacun l'intègre ensuite à sa propre situation fiscale.
- Sa quote‑part du résultat, selon ses droits
- Sa déclaration de revenus et la 2042 C PRO
- Son impôt, calculé avec les autres revenus de son foyer
- Sa part de plus‑value en cas de revente
Les règles de décision entre indivisaires
Code civil, articles 815 et 815‑3- 2/3 des droitsGérer le bien et signer les bauxLes indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits peuvent accomplir les actes d'administration et conclure ou renouveler les baux d'habitation, en informant les autres.
- UnanimitéVendre le bienLes actes de disposition, comme la vente du bien, et les actes qui sortent de l'exploitation normale exigent l'accord de tous les indivisaires.
- À tout momentSortir de l'indivisionNul ne peut être contraint de rester dans l'indivision : chaque indivisaire peut demander le partage, sauf convention ou décision de justice qui le reporte.
Bon réflexe : une convention d'indivision permet d'organiser la gestion du bien, de désigner un gérant et de répartir les dépenses. Elle se rédige avec votre notaire.
Ce que nous faisons pour votre indivision
Un seul interlocuteur pour l'indivision, des comptes établis une fois pour tous, et une part claire pour chaque propriétaire, selon la formule choisie.
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Au démarrage
Mettre en place le dossier
Nous organisons le dossier de l'indivision dès la première année : pièces à réunir, échéances et accès à votre espace client.
- Accompagnement du premier exercice
- Liste des pièces à fournir
- Calendrier des échéances fiscales
Toutes formules -
Chaque année
Les comptes de l'indivision
Nous tenons une comptabilité pour l'ensemble du bien, établissons la liasse fiscale et calculons la part de résultat de chaque indivisaire.
- Comptabilité de l'indivision
- Liasse fiscale 2031 et télédéclaration
- Répartition du résultat entre indivisaires
- Gestion des amortissements
Toutes formules -
Pour chaque indivisaire
Une part claire pour chacun
Chaque propriétaire reçoit les éléments utiles à sa propre déclaration de revenus, sans avoir à refaire les calculs.
- Aide à la 2042 C PRO
- Récapitulatif annuel
- Suivi des seuils du LMP
Gestion et +
Bien reçu en succession ou acheté à plusieurs ? Nous reprenons votre dossier, y compris en cours d'année. Indiquez-nous le nombre d'indivisaires et leurs quotes‑parts pour recevoir un devis.
Votre indivision, la formule adaptée
La comptabilité de l'indivision, la liasse 2031 et la répartition du résultat entre indivisaires sont comprises dès la première formule. Prix annuels TTC, connus à l'avance : le devis tient compte de la composition de votre indivision.
Conformité
L'essentiel pour être en règle : comptabilité LMNP et liasse 2031, établies par un expert-comptable.
Lot supplémentaire : +348 € TTC / an
- Tenue comptable complète : bilan et compte de résultat
- Liasse fiscale 2031 et télédéclaration
- Gestion et optimisation des amortissements
- Calendrier personnalisé des échéances fiscales
- Répartition du résultat entre indivisaires
Gestion
Pour que chaque indivisaire dispose des éléments de sa propre déclaration de revenus.
Lot supplémentaire : +288 € TTC / an
- Tout Conformité, plus :
- Aide à la déclaration 2042 C PRO
- Ventilation du prix d'acquisition par composants
- Récapitulatif annuel : résultat, impôt payé, montants reportables
- TVA (si assujetti) et CFE
- Suivi annuel des seuils du LMP
Investisseur
Pour les investisseurs qui développent leur patrimoine en location meublée et veulent un conseil stratégique.
Lot supplémentaire : +228 € TTC / an
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- Assistance en cas de contrôle fiscal sur les déclarations établies par le cabinet
- Ligne directe prioritaire avec votre expert
- Bilan stratégique annuel et revue du patrimoine
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Location meublée en indivision : les situations courantes
Achat à deux, héritage, investissement en famille : un bien en indivision loué meublé se rencontre dans de nombreuses situations. Les règles de la LMNP s'appliquent, mais chaque cas appelle quelques points de vigilance.
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Un couple qui achète à deux
Des concubins, des partenaires de PACS ou des époux mariés sous le régime de la séparation de biens qui achètent ensemble deviennent indivisaires, chacun pour la part indiquée dans l'acte d'achat. Pour des époux mariés sous un régime de communauté, le bien acheté pendant le mariage est en principe un bien commun, et non un bien indivis.
À savoir : des époux ou partenaires de PACS forment un seul foyer fiscal. Des concubins déclarent chacun leur quote‑part sur leur propre déclaration de revenus.
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Des héritiers après une succession
Au décès du propriétaire, le bien appartient aux héritiers en indivision jusqu'au partage. Lorsqu'ils décident de poursuivre la location meublée, chacun perçoit une part du résultat proportionnelle à ses droits dans la succession.
Point de vigilance : la poursuite de la location suppose de mettre le dossier à jour. Nous vous indiquons les formalités et reprenons la comptabilité au nom des héritiers.
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Un investissement en famille ou entre proches
Parents et enfants, frères et sœurs ou amis peuvent acheter ensemble un appartement meublé sans créer de société. L'indivision est simple à mettre en place, mais les décisions importantes demandent l'accord des autres indivisaires.
Bon réflexe : fixer dès l'achat, dans une convention d'indivision, qui gère le bien et comment les dépenses sont réparties.
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Des quotes-parts inégales
Les indivisaires ne détiennent pas forcément la même part : 60 / 40, 70 / 30 ou toute autre répartition. Le résultat de la location meublée est alors réparti dans les mêmes proportions, ce qui doit apparaître clairement dans les comptes.
Notre rôle : calculer chaque année la part de résultat de chaque indivisaire, à partir des quotes‑parts de l'acte.
Les mots de l'indivision
- IndivisaireChacun des propriétaires d'un bien détenu en indivision.
- Quote-partLa part des droits détenue par un indivisaire, qui fixe sa part du résultat.
- Convention d'indivisionLe contrat qui organise la gestion du bien entre les indivisaires.
- PartageL'opération qui met fin à l'indivision, que chaque indivisaire peut demander.
Votre situation ne rentre dans aucune case ? Décrivez-nous votre indivision : nos experts‑comptables vous répondent et vous proposent un devis gratuit.
Nous décrire ma situationLMNP en indivision : vos questions
Quotes-parts, SIRET, déclarations, décisions entre indivisaires : les réponses de nos experts-comptables aux questions les plus fréquentes sur la location meublée en indivision.
Une question sur votre propre dossier ?Nos experts-comptables vous répondent et vous proposent un devis gratuit.
Demander un devis gratuitPeut-on être LMNP en indivision ?
Oui. Un bien détenu à plusieurs peut être loué meublé. La location forme une seule activité, et son résultat est réparti entre les indivisaires selon leurs droits. Chacun déclare ensuite sa quote-part dans ses propres revenus.
Faut-il créer une société pour louer un bien en indivision ?
Non. L'indivision n'est pas une société : elle naît dès que plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien, à la suite d'un achat commun ou d'une succession. Aucune structure n'est à créer pour mettre le bien en location meublée.
Une indivision en location meublée a-t-elle besoin d'un numéro SIRET ?
Oui. L'activité de location meublée doit être déclarée et identifiée par un numéro SIRET. Nous vous indiquons les formalités adaptées à la composition de votre indivision.
Comment le résultat est-il réparti entre les indivisaires ?
Le résultat de la location est réparti selon la quote-part de chaque indivisaire, telle qu'elle figure dans l'acte d'achat ou découle de la succession. Avec des parts de 60 % et 40 %, chacun reçoit 60 % ou 40 % du résultat.
Comment chaque indivisaire déclare-t-il ses revenus de location meublée ?
Chaque indivisaire reporte sa quote-part du résultat sur sa propre déclaration de revenus, au moyen de la déclaration complémentaire 2042 C PRO. Son impôt est calculé avec les autres revenus de son foyer fiscal.
Qui décide de la mise en location du bien ?
Les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits peuvent accomplir les actes d'administration et conclure ou renouveler les baux d'habitation. Ils doivent en informer les autres indivisaires.
Un indivisaire peut-il vendre seul le bien ?
Non. La vente du bien exige l'accord de tous les indivisaires. Un indivisaire peut en revanche céder sa propre quote-part ; les autres indivisaires disposent alors d'un droit de préemption.
Qu'est-ce qu'une convention d'indivision ?
C'est un contrat écrit qui organise la gestion du bien : désignation d'un gérant, répartition des dépenses, règles de décision. Elle peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Elle se rédige avec un notaire.
Comment sortir d'une indivision ?
Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision : chaque indivisaire peut demander le partage, sauf report prévu par une convention ou décidé par le juge. Le partage peut aussi prendre la forme du rachat des parts des autres indivisaires.
Combien coûte un expert-comptable pour une LMNP en indivision ?
Nos formules LMNP commencent à 599 € TTC par an pour un lot. La comptabilité de l'indivision, la liasse fiscale 2031 et la répartition du résultat entre indivisaires sont comprises dès la première formule. Le devis, gratuit et sans engagement, tient compte de la composition de votre indivision.