SARL de famille ou SCI : quelle structure pour louer en meublé ?
Investir à plusieurs au sein d'une même famille passe souvent par une société. SCI ou SARL de famille : le choix dépend d'abord du type de location envisagé. Conditions, fiscalité, amortissements, obligations et revente : voici ce qui distingue les deux structures.
La question clé : location nue ou location meublée
Avant de comparer les deux sociétés, il faut savoir comment le bien sera loué. Pour l'administration fiscale, la location nue est une activité civile, qui relève des revenus fonciers. La location meublée est une activité commerciale par nature, qui relève des bénéfices industriels et commerciaux.
Cette distinction commande tout le reste : une société civile n'est pas faite pour exercer une activité commerciale, et la SARL de famille n'est ouverte qu'aux activités commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles.
La SCI, pensée pour la location nue
La société civile immobilière est la structure classique pour détenir et louer un bien vide à plusieurs. Soumise à l'impôt sur le revenu, elle est fiscalement transparente : chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers, sur la déclaration 2044.
- Charges déductibles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurance, frais de gestion.
- Pas d'amortissement : en principe, le prix du bien n'est pas amortissable dans la catégorie des revenus fonciers.
- Déficit foncier : il peut s'imputer sur le revenu global des associés, dans certaines limites.
SCI et location meublée : une SCI qui loue en meublé exerce une activité commerciale et devient en principe soumise à l'impôt sur les sociétés. L'administration admet qu'elle reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.
Une SCI peut aussi opter volontairement pour l'impôt sur les sociétés. Elle peut alors louer en meublé et amortir le bien, mais la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention, et les bénéfices distribués sont imposés une seconde fois chez les associés.
Vous hésitez entre location nue et location meublée ?Nous comparons la fiscalité des deux options sur votre projet, avant la création de la société.
Étudier mon projetLa SARL de famille : louer en meublé en restant à l'impôt sur le revenu
Une SARL est en principe soumise à l'impôt sur les sociétés. Lorsqu'elle est constituée entre membres d'une même famille et qu'elle exerce une activité commerciale, comme la location meublée, elle peut toutefois opter pour l'impôt sur le revenu. C'est ce qu'on appelle la SARL de famille.
- Transparence fiscale : la société relève du régime des sociétés de personnes. Chaque associé est imposé sur sa part du bénéfice, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
- Amortissements : au régime réel, le bien et le mobilier sont amortis, ce qui réduit le résultat imposable, comme en LMNP en direct.
- Statut des associés : le caractère professionnel ou non de la location meublée s'apprécie pour chaque associé, en tenant compte de sa part des recettes et des revenus de son foyer fiscal.
- Déficits : pour un associé loueur non professionnel, ils ne s'imputent que sur des revenus de location meublée.
L'option doit être signée par tous les associés. Elle n'est pas limitée dans le temps : elle produit ses effets tant qu'elle n'est pas révoquée. Pour une société nouvelle, elle peut figurer dès les statuts.
Qui peut être associé d'une SARL de famille
La loi réserve ce régime aux sociétés formées uniquement entre :
- des parents en ligne directe : parents, enfants, grands-parents, petits-enfants ;
- des frères et sœurs ;
- des conjoints et des partenaires liés par un PACS.
Chaque associé doit être directement lié à tous les autres. Un père et ses enfants, ou des époux, peuvent ainsi constituer une SARL de famille. Deux beaux-frères, des concubins, ou des frères avec le fils de l'un d'eux ne le peuvent pas.
Si une personne extérieure à ce cercle devient associée, l'option cesse de produire ses effets et la société passe à l'impôt sur les sociétés. L'entrée de nouveaux associés, par exemple lors d'une transmission, doit donc être anticipée.
Vous souhaitez créer une SARL de famille ?Nous vérifions les conditions, rédigeons l'option pour l'impôt sur le revenu et organisons la comptabilité de la société.
Être accompagnéComparatif SCI et SARL de famille
| Critère | SCI à l'IR | SARL de famille |
|---|---|---|
| Nature de la société | Société civile | Société commerciale |
| Location adaptée | Location nue | Location meublée |
| Imposition | Impôt sur le revenu, revenus fonciers | Impôt sur le revenu, bénéfices industriels et commerciaux, sur option |
| Amortissement du bien | Non, en principe | Oui, au régime réel |
| Associés | Toute personne | Membres d'une même famille, dans les limites prévues par la loi |
| Responsabilité des associés | Indéfinie, à proportion de leurs parts | Limitée au montant des apports |
| Obligations | Déclaration 2072, pas de dépôt des comptes au greffe | Comptabilité commerciale, liasse 2031, approbation et dépôt des comptes |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Régime selon le statut de chaque associé, non professionnel ou professionnel |
Sur le plan juridique, la différence de responsabilité est importante : dans une SCI, les associés répondent des dettes de la société sans limite, à proportion de leurs parts ; dans une SARL, leur responsabilité est limitée à leurs apports. En contrepartie, la SARL a des obligations plus lourdes, proches de celles d'une entreprise commerciale.
À la revente du bien
- SCI à l'impôt sur le revenu : la plus-value relève du régime des particuliers. Elle est calculée au niveau de la société et imposée au nom de chaque associé, au prorata de ses parts, avec les abattements pour durée de détention.
- SARL de famille : le régime de la plus-value dépend du caractère professionnel ou non de la location meublée, apprécié pour chaque associé.
- SCI à l'impôt sur les sociétés : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, après déduction de tous les amortissements, et soumise à l'impôt sur les sociétés.
Pour en savoir plus sur le calcul de la plus-value en location meublée, consultez notre guide sur la plus-value LMNP.
Quelle structure choisir
Le choix dépend avant tout du projet locatif et de la composition du groupe d'associés :
- Location nue, associés d'une même famille ou non : la SCI à l'impôt sur le revenu est la structure la plus simple.
- Location meublée, associés membres d'une même famille : la SARL de famille permet de rester à l'impôt sur le revenu tout en amortissant le bien.
- Location meublée, associés sans lien familial, ou stratégie de capitalisation : une société à l'impôt sur les sociétés, SCI ou SAS immobilière, est à étudier.
Le montant des loyers, les revenus des associés, la durée de détention envisagée et les projets de transmission pèsent aussi dans la décision. Nos formules SARL de famille et SCI couvrent la comptabilité, les déclarations fiscales et le suivi juridique de la société. Consultez nos tarifs pour comparer.
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Questions fréquentes sur la SARL de famille et la SCI
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
Une SCI peut louer en meublé, mais la location meublée est une activité commerciale. Une SCI qui l'exerce devient en principe soumise à l'impôt sur les sociétés. L'administration admet qu'elle reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.
Qui peut être associé d'une SARL de famille ?
Les associés doivent être parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires liés par un PACS. Chaque associé doit être directement lié à tous les autres : deux beaux-frères, des concubins, ou des frères avec le fils de l'un d'eux ne peuvent pas constituer une SARL de famille.
L'option pour l'impôt sur le revenu est-elle limitée dans le temps ?
Non. L'option d'une SARL de famille pour l'impôt sur le revenu produit ses effets tant qu'elle n'est pas révoquée. Elle cesse en revanche de s'appliquer dès qu'une personne extérieure au cercle familial prévu par la loi devient associée.
Une SARL de famille peut-elle louer des logements vides ?
Non. La location nue n'est pas une activité commerciale : une SARL qui donne en location des immeubles nus ne peut pas opter pour le régime de la SARL de famille. Pour louer vide en famille, la SCI à l'impôt sur le revenu reste la structure adaptée.