Plus-value LMNP : calcul et réintégration des amortissements
Vous envisagez de revendre un bien loué en meublé ? Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP alourdissent la plus-value imposable. Voici comment se calcule l'impôt à la revente, quels abattements s'appliquent et ce qui change si vous êtes loueur professionnel ou si le bien est détenu en société.
Le régime applicable à la revente en LMNP
Pendant la location, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À la revente, en revanche, la plus-value ne relève pas des plus-values professionnelles : elle suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, le même que pour un bien loué nu ou une résidence secondaire.
Concrètement, la plus-value est taxée à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Le notaire calcule et verse l'impôt au moment de la vente.
Calculer la plus-value brute
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien.
Le prix de cession est le prix de vente indiqué dans l'acte, diminué, sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la vente.
Le prix d'acquisition est le prix payé lors de l'achat, majoré de deux éléments :
- Les frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) pour leur montant réel, ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
- Les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise, pour leur montant réel justifié, s'ils n'ont pas déjà été pris en compte pour l'impôt sur le revenu, ou un forfait de 15 % du prix d'achat lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Depuis 2025, une troisième correction s'applique en LMNP : la déduction des amortissements.
La réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025
Au régime réel, le loueur en meublé amortit chaque année le bâti et les travaux. Ces amortissements réduisent, voire annulent, l'imposition des loyers. Jusqu'en 2025, ils étaient sans effet sur la plus-value de revente.
La loi de finances pour 2025 a modifié cette règle. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition est diminué des amortissements qui ont été admis en déduction. La plus-value imposable augmente d'autant.
Ce qu'il faut retenir : sont concernés l'ensemble des amortissements admis en déduction pendant la location, quelle que soit la date de mise en location du bien. L'administration l'a confirmé dans une réponse ministérielle publiée en mars 2026.
Ce qui est concerné, et ce qui ne l'est pas
- Concernés : les biens loués en meublé au régime réel, pour les amortissements admis en déduction pendant la location.
- Exclus de la réforme : les logements situés dans les résidences destinées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes âgées de plus de 65 ans, dans les établissements et résidences pour personnes âgées ou handicapées, comme les EHPAD, et dans les unités de soins de longue durée.
- Sans effet : les biens loués au régime micro-BIC, puisqu'aucun amortissement n'y est déduit.
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Faire le pointLes abattements pour durée de détention
La plus-value brute est ensuite réduite par des abattements qui dépendent du nombre d'années de détention. Ils ne sont pas les mêmes pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
La plus-value est donc exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Taux d'imposition et surtaxe
Après abattements, la plus-value nette est imposée à deux niveaux :
- Impôt sur le revenu : taux forfaitaire de 19 %.
- Prélèvements sociaux : 17,2 %.
Lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'ajoute, de 2 % à 6 % selon le montant. La réintégration des amortissements peut faire franchir ce seuil à des ventes qui y échappaient auparavant.
Exemple chiffré : avant et après la réforme
Un investisseur LMNP achète un appartement 200 000 €. Il le loue au régime réel pendant 10 ans et déduit 40 000 € d'amortissements sur l'immeuble. Il le revend 260 000 €. Pour simplifier, l'exemple ne tient compte ni des frais d'acquisition, ni des travaux.
| Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 | |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu | 200 000 € | 160 000 € |
| Plus-value brute | 60 000 € | 100 000 € |
| Impôt sur le revenu (19 %, abattement de 30 %) | 7 980 € | 13 300 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %, abattement de 8,25 %) | 9 469 € | 15 781 € |
| Surtaxe sur les plus-values élevées | 0 € | 1 400 € |
| Imposition totale | 17 449 € | 30 481 € |
Exemple simplifié, à visée illustrative. Abattements calculés pour 10 années pleines de détention. Le calcul réel dépend de votre situation.
Dans cet exemple, la réintégration des amortissements augmente l'imposition de la plus-value d'environ 13 000 €. Ces amortissements ont toutefois permis, pendant dix ans, de réduire l'impôt et les prélèvements sociaux dus sur les loyers. Le bilan se mesure donc sur toute la durée de l'investissement, et pas seulement à la revente.
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Demander une estimationLMP, SCI, SARL de famille, SAS : ce qui change
Les règles ci-dessus concernent le loueur en meublé non professionnel qui détient le bien en direct. Selon votre statut, la revente obéit à d'autres règles.
| Statut | Régime de la plus-value |
|---|---|
| LMP | Plus-values professionnelles : les amortissements forment une plus-value à court terme, le surplus une plus-value à long terme. Après cinq ans d'activité, la plus-value peut être exonérée totalement si les recettes sont inférieures à 90 000 €, et partiellement si elles sont inférieures à 126 000 €. |
| SCI à l'IR | Plus-values des particuliers, avec les mêmes abattements pour durée de détention. La plus-value est calculée au niveau de la société et imposée au nom de chaque associé, au prorata de ses parts. |
| SCI à l'IS | Plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire après déduction de tous les amortissements, sans abattement pour durée de détention. Elle est soumise à l'impôt sur les sociétés, puis à l'impôt des associés en cas de distribution. |
| SAS immobilière | Même logique que la SCI à l'IS : plus-value calculée sur la valeur nette comptable et soumise à l'impôt sur les sociétés. |
| SARL de famille | Société imposée à l'impôt sur le revenu au nom des associés. Le caractère professionnel ou non de la location meublée, qui détermine le régime de la plus-value, s'apprécie au niveau de chaque associé et de son foyer fiscal. |
Pour une société à l'impôt sur les sociétés, la sortie se prépare en deux temps : la vente du bien par la société, puis la récupération du prix par les associés, sous forme de dividendes, de remboursement de compte courant ou de cession des parts. Chaque voie a un coût fiscal différent.
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Nous contacterAnticiper la revente
La fiscalité de la plus-value se prépare plusieurs années avant la vente. Quelques points à examiner avec votre expert-comptable :
- La date de vente : chaque année de détention supplémentaire au-delà de la cinquième augmente les abattements.
- Le suivi des amortissements : un tableau d'amortissement à jour permet de connaître précisément le montant qui sera réintégré.
- Les justificatifs de travaux : factures et frais d'acquisition conservés permettent de majorer le prix d'acquisition à leur montant réel lorsque c'est plus favorable que les forfaits.
- Le statut : un passage en LMP ou la détention en société modifie complètement le calcul.
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Questions fréquentes sur la plus-value LMNP
Les amortissements déduits avant 2025 sont-ils aussi réintégrés ?
Oui. Pour une vente réalisée depuis le 15 février 2025, l'ensemble des amortissements déduits pendant la période de location vient diminuer le prix d'acquisition, quelle que soit la date de mise en location du bien. L'administration l'a confirmé dans une réponse ministérielle publiée en mars 2026.
Les logements en résidence de services sont-ils concernés par la réintégration ?
Non. La loi exclut les logements situés dans les résidences destinées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes âgées de plus de 65 ans, dans les établissements et résidences pour personnes âgées ou handicapées, comme les EHPAD, et dans les unités de soins de longue durée. Pour ces biens, les amortissements déduits ne viennent pas diminuer le prix d'acquisition.
Faut-il abandonner le régime réel en LMNP depuis la réforme ?
Pas nécessairement. Les amortissements continuent de réduire chaque année l'imposition des loyers, tandis que la plus-value n'est taxée qu'à la revente, après application des abattements pour durée de détention. L'intérêt du régime réel se mesure au cas par cas, selon le montant des loyers, la durée de détention envisagée et le projet de revente.
Qui déclare et paie l'impôt sur la plus-value en LMNP ?
Le notaire. Il établit la déclaration de plus-value immobilière lors de la vente et verse l'impôt et les prélèvements sociaux, prélevés sur le prix de cession. Le vendeur reporte ensuite le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus.