Rentabilité locative : calcul brut, net et net-net, exemple chiffré
Le rendement affiché dans une annonce ne dit pas ce que rapportera votre logement. Rentabilité brute, nette, nette-nette après impôt et cash-flow avec un crédit : les formules, un exemple chiffré complet et la comparaison entre location nue et meublée.
Trois niveaux de rentabilité locative
La rentabilité locative, ou rendement locatif, mesure ce que rapporte un logement loué par rapport à ce qu'il a coûté. Le chiffre affiché dans une annonce n'en donne qu'une partie : il faut distinguer trois niveaux, du plus flatteur au plus réaliste.
| Niveau | Calcul |
|---|---|
| Rentabilité brute | Loyers annuels hors charges, divisés par le prix d'achat, multipliés par 100. |
| Rentabilité nette | Loyers réellement encaissés, moins les charges non récupérables, divisés par le coût total de l'acquisition (prix, frais de notaire, travaux). |
| Rentabilité nette-nette | Rentabilité nette, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. |
Pour illustrer chaque calcul, nous suivons un même exemple : un appartement acheté 180 000 €, avec 14 000 € de frais de notaire et 6 000 € de travaux, soit un coût total de 200 000 €, loué 900 € par mois hors charges.
La rentabilité brute
C'est le calcul le plus simple : 900 € × 12 = 10 800 € de loyers annuels, divisés par 180 000 €, soit une rentabilité brute de 6 %. Rapportée au coût total de 200 000 €, elle tombe déjà à 5,4 %.
La rentabilité brute sert à comparer rapidement plusieurs annonces. Elle ignore cependant les frais d'acquisition, les charges, les périodes sans locataire et la fiscalité : elle ne dit pas ce que le logement rapportera réellement.
La rentabilité nette
La rentabilité nette tient compte de tout ce qui reste à la charge du propriétaire. Dans notre exemple, avec une provision d'un mois de vacance locative par an :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers théoriques | 10 800 € |
| Vacance locative (un mois) | − 900 € |
| Taxe foncière | − 1 000 € |
| Charges de copropriété non récupérables | − 500 € |
| Assurance propriétaire non occupant | − 150 € |
| Entretien et petites réparations | − 450 € |
| Revenu net avant impôt | 7 800 € |
7 800 € divisés par 200 000 € donnent une rentabilité nette de 3,9 %. Selon les cas, il faut aussi intégrer les frais de gestion locative, une assurance loyers impayés ou, en location meublée, la cotisation foncière des entreprises.
Vous comparez plusieurs biens ?Nous chiffrons la rentabilité nette-nette de votre projet selon le régime fiscal le plus adapté, avant votre offre d'achat.
Faire chiffrer mon projetLa rentabilité nette-nette, après impôt
C'est l'indicateur décisif, car la fiscalité dépend du mode de location et du régime choisi. Avec le même revenu de 7 800 €, pour un propriétaire dont la tranche marginale d'imposition est de 30 % :
| Mode de location | Impôt et prélèvements | Revenu après impôt | Rentabilité nette-nette |
|---|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 271 € | 4 529 € | 2,26 % |
| Location meublée, micro-BIC | 2 406 € | 5 394 € | 2,70 % |
| Location meublée, régime réel | 1 205 € | 6 595 € | 3,30 % |
Exemple simplifié, achat sans crédit, loyer identique dans les trois cas, mobilier, frais de comptabilité et CFE non pris en compte. Micro-foncier : abattement de 30 % et prélèvements sociaux de 17,2 %. Micro-BIC : abattement de 50 % et prélèvements sociaux de 18,6 %. Régime réel : environ 5 300 € d'amortissements du bâti et des travaux, terrain évalué à 15 % du prix.
Au régime réel de la location meublée, l'amortissement réduit fortement le bénéfice imposable. Le choix entre micro-BIC et réel est détaillé dans notre guide LMNP : régime réel ou micro-BIC, et le statut lui-même sur notre page expert-comptable LMNP. En location nue, le régime réel devient intéressant lorsque les charges dépassent 30 % des loyers, notamment en cas de travaux, ce qui peut créer un déficit foncier.
Le cash-flow avec un crédit
La rentabilité se calcule sur le coût du bien ; le cash-flow mesure, lui, ce qui reste chaque mois sur le compte une fois le crédit remboursé. Reprenons l'exemple avec 20 000 € d'apport et un emprunt de 180 000 € sur 20 ans, au taux retenu à titre d'hypothèse de 3,5 % : la mensualité s'élève à 1 044 € hors assurance, soit 12 527 € par an, dont environ 6 200 € d'intérêts la première année.
| Première année | Location nue, réel | Location meublée, réel |
|---|---|---|
| Revenu net avant impôt | 7 800 € | 7 800 € |
| Remboursement du crédit | − 12 527 € | − 12 527 € |
| Impôt et prélèvements | − 756 € | 0 € |
| Cash-flow mensuel | − 457 € | − 394 € |
Un cash-flow négatif signifie un effort d'épargne mensuel : une partie du remboursement correspond toutefois à du capital, qui constitue le patrimoine. En location meublée au réel, les intérêts et les charges ramènent le résultat à 1 601 €, que l'amortissement annule ; les 3 719 € d'amortissement restants sont reportés sur les années suivantes.
À retenir : les intérêts d'emprunt sont déductibles au régime réel, jamais au micro-foncier ni au micro-BIC. Avec un crédit, le régime réel est donc souvent le plus favorable, ce que seul un calcul complet permet de confirmer.
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?
Il n'existe pas de seuil universel. Une rentabilité élevée s'accompagne souvent d'un risque plus fort : marché locatif moins profond, vacance plus longue, potentiel de revalorisation plus faible. Une rentabilité plus modeste dans un secteur très demandé peut, à l'inverse, offrir un placement plus sûr et une meilleure plus-value à terme.
Le bon réflexe consiste à comparer la rentabilité nette-nette et le cash-flow de chaque projet, puis à intégrer la fiscalité de la revente : en location meublée, les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, comme l'explique notre guide Plus-value LMNP.
Améliorer sa rentabilité locative
Plusieurs leviers existent, à combiner selon le projet :
Le mode de location. Un logement meublé se loue généralement plus cher qu'un logement nu et bénéficie d'une fiscalité plus douce au régime réel. Les démarches sont présentées sur notre page création LMNP.
La structure de détention. À plusieurs, une SCI à l'impôt sur les sociétés ou une SARL de famille peuvent améliorer la rentabilité après impôt, avec d'autres contraintes : notre guide SCI à l'IR ou à l'IS les compare.
La performance énergétique. Un logement mal classé au DPE peut voir son loyer gelé ou devenir interdit à la location : notre guide DPE et location fait le point sur le calendrier.
Les dispositifs fiscaux. Pour un logement neuf ou rénové loué nu, le dispositif Jeanbrun permet un amortissement déductible des revenus fonciers, sous conditions.
Votre projet locatif chiffré au plus juste
Rentabilité nette-nette, cash-flow, choix du régime et de la structure : nos experts-comptables comparent les options avant votre investissement, puis tiennent votre comptabilité.
Questions fréquentes sur la rentabilité locative
Comment calculer la rentabilité locative brute ?
Multipliez le loyer mensuel hors charges par 12, divisez le résultat par le prix d'achat du logement, puis multipliez par 100. Un logement acheté 180 000 € et loué 900 € par mois offre une rentabilité brute de 6 %.
Quelle différence entre rentabilité brute et nette ?
La rentabilité brute rapporte les loyers au prix d'achat. La rentabilité nette déduit les charges non récupérables, la vacance locative, et rapporte le résultat au coût total de l'acquisition, frais de notaire et travaux compris.
Qu'est-ce que la rentabilité nette-nette ?
C'est la rentabilité nette après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Elle dépend du mode de location, nue ou meublée, et du régime fiscal choisi, micro ou réel.
Quelle différence entre rentabilité et cash-flow ?
La rentabilité rapporte le revenu du logement à son coût. Le cash-flow mesure ce qui reste chaque mois une fois payés les charges, le crédit et l'impôt. Un bien rentable peut avoir un cash-flow négatif pendant la durée du crédit.
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?
Il n'existe pas de seuil universel : une rentabilité élevée va souvent de pair avec un risque locatif plus fort ou un potentiel de revalorisation plus faible. Il faut comparer la rentabilité nette-nette et le cash-flow de chaque projet.
La location meublée est-elle plus rentable que la location nue ?
Souvent après impôt, car le loyer est généralement plus élevé et l'amortissement réduit fortement le bénéfice imposable au régime réel. Il faut toutefois tenir compte du mobilier, de la rotation des locataires et de la CFE.
Les intérêts d'emprunt améliorent-ils la rentabilité après impôt ?
Ils sont déductibles au régime réel, en location nue comme en location meublée, et réduisent alors l'impôt. Ils ne sont pas déductibles au micro-foncier ni au micro-BIC.