LMNP : régime réel ou micro-BIC, que choisir ?

Deux régimes pour déclarer vos loyers meublés

Les loyers d'une location meublée non professionnelle (LMNP) sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes permettent de calculer le revenu imposable : le micro-BIC, qui s'applique de plein droit sous un plafond de recettes, et le régime réel, sur option ou au-delà de ce plafond.

Le micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire

Au micro-BIC, vous déclarez simplement le montant brut de vos loyers sur la déclaration 2042 C PRO. L'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Aucune comptabilité n'est à tenir, aucune liasse à déposer.

Le plafond de recettes et le taux d'abattement dépendent du type de location. Pour les revenus de l'année 2025, ils s'établissaient ainsi :

Plafonds hors taxes, applicables aux revenus 2025. Ils sont susceptibles d'évoluer selon la loi de finances de chaque année.

La limite du micro-BIC tient à son caractère forfaitaire : si vos charges réelles et la dépréciation du bien dépassent l'abattement, vous êtes imposé sur un revenu supérieur à votre revenu réel.

Le régime réel : charges réelles et amortissements

Au régime réel, le revenu imposable correspond aux loyers diminués de l'ensemble des charges effectivement supportées :

• les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur ;
• la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• les charges de copropriété non récupérables, l'assurance du logement ;
• les frais d'entretien et de réparation, les frais de gestion et les honoraires comptables ;
• et surtout les amortissements du bien, des travaux et du mobilier.

En contrepartie, le régime réel impose de tenir une comptabilité et de télédéclarer chaque année une liasse fiscale 2031. Ces obligations sont le plus souvent confiées à un expert-comptable.

Comment fonctionne l'amortissement

L'amortissement traduit comptablement la dépréciation du bien. Chaque année, une fraction de sa valeur est déduite des loyers, sans aucune dépense supplémentaire de votre part.

• Le terrain n'est pas amortissable : sa valeur doit être isolée dans le prix d'achat.
• Le bâti est décomposé : gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements sont amortis sur des durées différentes, selon leur durée d'utilisation.
• Le mobilier et les travaux sont amortis séparément, sur leur propre durée.

C'est ce mécanisme qui permet, pendant de nombreuses années, de percevoir des loyers meublés peu ou pas imposés.

Le déficit en LMNP

Lorsque les charges, hors amortissements, dépassent les loyers, par exemple l'année de l'achat ou d'importants travaux, le résultat est déficitaire. En LMNP, ce déficit ne s'impute pas sur vos autres revenus : il s'impute uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans.

Exemple chiffré

Un investisseur loue un appartement meublé à l'année pour 12 000 € de loyers. Il supporte 4 000 € de charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, comptabilité) et pourrait déduire 7 000 € d'amortissements.

Exemple simplifié, à visée illustrative, pour une location meublée de longue durée. Au régime réel, l'amortissement déductible est ici plafonné à 8 000 € (loyers moins charges) : les 7 000 € sont donc entièrement déduits.

Dans cet exemple, le revenu imposable passe de 6 000 € au micro-BIC à 1 000 € au régime réel. L'écart dépend toutefois de chaque situation : avec peu de charges et un bien entièrement remboursé, le micro-BIC peut rester compétitif.

Comment opter pour le régime réel

• La démarche : l'option se fait par écrit auprès du service des impôts des entreprises, sur papier libre ou par la messagerie sécurisée de votre espace professionnel. Aucun formulaire particulier n'est exigé.
• Le délai : l'option doit être exercée au plus tard dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l'année qui précède celle à laquelle elle s'applique.
• La durée : l'option est valable un an et se renouvelle tacitement chaque année, tant qu'elle n'est pas dénoncée.

Au-delà du plafond du micro-BIC, le passage au réel est obligatoire lorsque le seuil est dépassé deux années consécutives.

À la revente : la réintégration des amortissements

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value de revente, sauf pour certains logements en résidence de services. Le régime réel reste souvent intéressant, mais il faut intégrer cet effet dans la durée de détention envisagée. Notre guide sur la plus-value LMNP détaille le calcul.

LMNP ou LMP : le statut à surveiller

Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque les recettes de location meublée de votre foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Le statut change alors le traitement des déficits, de la plus-value et des cotisations sociales. Découvrez notre accompagnement LMP.

Nos formules LMNP comprennent la comptabilité au régime réel, le calcul et le suivi des amortissements, la liasse 2031 et sa télédéclaration. Consultez nos tarifs pour comparer les niveaux d'accompagnement.

Questions fréquentes sur le micro-BIC et le régime réel