Revente LMNP : estimez et préparez votre plus-value
À la revente d'un bien loué en meublé non professionnel, la plus-value relève du régime des particuliers, avec des abattements pour durée de détention. Depuis février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent l'alourdir. Nos experts‑comptables estiment votre plus-value, vous aident à choisir le bon moment pour vendre et établissent les déclarations de l'année de la vente.
- Dès 599 € TTC / an
- Reprise possible en cours d'année
- Devis gratuit et sans engagement
Comment est imposée la plus‑value en LMNP
Pendant la location, le loueur en meublé non professionnel relève des bénéfices industriels et commerciaux. À la revente, la plus-value suit en revanche le régime des plus-values immobilières des particuliers : c'est le notaire qui la calcule et verse l'impôt au moment de la vente.
- Prix d'acquisition majoré : frais d'acquisition réels ou forfait de 7,5 %, travaux réels ou forfait de 15 % après cinq ans de détention.
- Diminué des amortissements : au régime réel, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu, sauf pour certains logements en résidence de services.
- Abattements pour durée de détention : à partir de la sixième année, jusqu'à l'exonération totale.
- Surtaxe : au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une taxe de 2 à 6 % s'ajoute.
Le calcul détaillé, avec un exemple chiffré, est présenté dans notre guide sur la plus-value LMNP.
Plus-value = prix de cession − prix d'acquisition majoré et diminué des amortissements
- 19 %Impôt sur le revenuTaux forfaitaire, après abattements
- 17,2 %Prélèvements sociauxAprès abattements spécifiques
- 22 ansExonération d'impôtsur le revenu
- 30 ansExonération totaleprélèvements sociaux compris
Avant six ans de détention, aucun abattement ne s'applique : la plus‑value est imposée en totalité.
Ce que nous faisons pour votre revente
Une revente se prépare bien avant la signature chez le notaire. Nous intervenons avant, pendant et après la vente, selon la formule choisie.
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Avant la vente
Anticiper la sortie
Avant de signer un mandat ou un compromis, vous savez ce que la vente vous coûtera réellement en impôt et quand elle devient plus avantageuse.
- Estimation de la plus-value et de l'impôt correspondant
- Calendrier de vente selon la durée de détention
- Revue de votre patrimoine et bilan stratégique
Formule Investisseur -
Pendant la détention
Des amortissements suivis
Chaque année, nous tenons à jour les amortissements pratiqués. Au moment de la vente, le montant des amortissements déduits est connu avec précision.
- Tableau d'amortissement tenu chaque année
- Historique des amortissements déduits
- Pièces conservées dans votre espace client
Toutes formules -
Après la vente
Clôturer l'année de la vente
L'année de la vente reste une année comptable à part entière. Nous établissons les comptes et la déclaration, puis restons à vos côtés face à l'administration.
- Comptabilité de l'année de la vente
- Liasse fiscale 2031 et télédéclaration
- Réponses aux courriers de l'administration
Toutes formules
Vous avez déjà un projet de vente ? Plus l'estimation est faite tôt, plus vous gardez de marge pour choisir le bon moment. Échangeons sur votre situation avant de signer.
Votre revente, selon votre formule
Le suivi des amortissements, la comptabilité et la liasse de l'année de la vente sont compris dès la première formule. L'estimation de la plus-value et le calendrier de vente relèvent de la formule Investisseur. Prix annuels TTC, connus à l'avance.
Conformité
L'essentiel pour être en règle : comptabilité LMNP et liasse 2031, établies par un expert-comptable.
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- Tenue comptable complète : bilan et compte de résultat
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- Gestion et optimisation des amortissements
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Gestion
Pour déléguer l'ensemble de vos obligations fiscales LMNP et suivre votre investissement au quotidien.
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- Aide à la déclaration 2042 C PRO
- Ventilation du prix d'acquisition par composants
- Récapitulatif annuel : résultat, impôt payé, montants reportables
- TVA (si assujetti) et CFE
- Suivi annuel des seuils du LMP
Investisseur
Pour préparer la revente : estimation de la plus-value, calendrier de vente et conseil stratégique.
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- Anticipation de la sortie : estimation de la plus-value
- Calendrier de vente selon la durée de détention
- Bilan stratégique annuel et revue du patrimoine
- Assistance en cas de contrôle fiscal sur les déclarations établies par le cabinet
- Ligne directe prioritaire avec votre expert
Ce que change la réintégration des amortissements
Pour un même bien, revendu au même prix, l'impôt sur la plus-value varie fortement selon le montant des amortissements déduits pendant la location. Voici le calcul, étape par étape.
- Prix d'achat200 000 €
- Frais d'acquisition réels15 000 €
- Prix de vente250 000 €
- Durée de détention12 ans
Sans amortissement déduit
Cas A- Prix d'acquisition retenu215 000 €
- Plus-value brute35 000 €
- Base impôt sur le revenu, après abattement de 42 %20 300 €
- Impôt sur le revenu à 19 %3 857 €
- Base prélèvements sociaux, après abattement de 11,55 %30 958 €
- Prélèvements sociaux à 17,2 %5 325 €
- Impôt total9 182 €
Avec 50 000 € d'amortissements déduits
Cas B- Prix d'acquisition retenu165 000 €
- Plus-value brute85 000 €
- Base impôt sur le revenu, après abattement de 42 %49 300 €
- Impôt sur le revenu à 19 %9 367 €
- Base prélèvements sociaux, après abattement de 11,55 %75 183 €
- Prélèvements sociaux à 17,2 %12 931 €
- Impôt total22 298 €
d'impôt dans le cas B. Les amortissements ont réduit l'impôt chaque année pendant la location : il faut en tenir compte dans le calcul de rentabilité et dans le choix du moment de la vente.
Exemple simplifié, donné à titre indicatif : bien détenu depuis 12 ans révolus, hors forfait travaux, hors logement en résidence de services exclu de la réintégration. Montants arrondis à l'euro.
Revente LMNP : vos questions
Calcul de la plus-value, amortissements, abattements, rôle du notaire : les réponses de nos experts-comptables aux questions les plus fréquentes sur la revente d'un bien en LMNP.
Une question sur votre propre dossier ?Nos experts-comptables vous répondent et vous proposent un devis gratuit.
Demander un devis gratuitComment est calculée la plus-value lors de la revente d'un bien LMNP ?
La plus-value suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Ce prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou forfait de 15 % après cinq ans de détention), puis diminué des amortissements déduits pendant la location.
Les amortissements déduits sont-ils réintégrés dans la plus-value ?
Oui. Au régime réel, les amortissements déduits pendant la location viennent désormais réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Plus les amortissements déduits sont importants, plus la plus-value imposable est élevée.
Toutes les locations meublées sont-elles concernées par cette réintégration ?
Non. Certains logements situés dans des résidences de services en sont exclus : résidences pour étudiants, résidences services seniors et établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées. Pour ces logements, les amortissements ne réduisent pas le prix d'acquisition.
Quels sont les taux d'imposition de la plus-value ?
La plus-value nette est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, après application des abattements pour durée de détention. Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.
Au bout de combien de temps la plus-value est-elle exonérée ?
Les abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la sixième année. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et totalement exonérée, prélèvements sociaux compris, après 30 ans.
Peut-on revendre un bien LMNP avant six ans de détention ?
Oui, aucune durée minimale de détention n'est imposée. En revanche, avant six ans de détention, aucun abattement ne s'applique : la plus-value est imposée en totalité.
Qui déclare et paie l'impôt sur la plus-value ?
C'est le notaire. Il établit la déclaration de plus-value, calcule l'impôt et le verse à l'administration lors de la signature de l'acte, en le prélevant sur le prix de vente. Les montants d'amortissements déduits lui sont nécessaires pour ce calcul.
Que faire si je vends mon dernier bien en location meublée ?
La vente du dernier bien entraîne la cessation de l'activité. Une déclaration de cessation est à effectuer sur le guichet unique de l'INPI, et la dernière liasse fiscale doit être déposée dans un délai de soixante jours. Nous établissons cette dernière comptabilité et la déclaration correspondante.
La revente est-elle imposée de la même façon en LMP ?
Non. Le régime décrit ici concerne le loueur en meublé non professionnel. En LMP, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles, avec des règles de calcul et des possibilités d'exonération différentes.
Combien coûte l'accompagnement pour une revente LMNP ?
La comptabilité et la liasse fiscale de l'année de la vente sont comprises dès notre première formule, à 599 € TTC par an pour un lot. L'estimation de la plus-value et le calendrier de vente sont inclus dans la formule Investisseur, à 990 € TTC par an. Le devis est gratuit et sans engagement.