SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?

Impôt sur le revenu par défaut, impôt sur les sociétés sur option

Une société civile immobilière relève de plein droit de l'impôt sur le revenu : elle est fiscalement transparente et ce sont ses associés qui sont imposés. Elle peut toutefois opter pour l'impôt sur les sociétés. Elle devient alors un contribuable à part entière, imposé sur son propre bénéfice.

Ce choix ne change rien au fonctionnement juridique de la SCI, mais il modifie profondément sa fiscalité, pendant toute la durée de détention et au moment de la revente.

La SCI à l'impôt sur le revenu

La SCI dépose chaque année une déclaration 2072, et chaque associé déclare sa quote-part du résultat sur sa propre déclaration de revenus, dans la catégorie des revenus fonciers.

• Charges déductibles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion.
• Pas d'amortissement : en principe, le prix du bien ne se déduit pas des loyers.
• Déficit foncier : il s'impute sur le revenu global des associés, dans certaines limites, ce qui peut réduire leur impôt.
• Revente : la plus-value suit le régime des particuliers, avec une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Ce régime convient bien aux associés qui ont besoin des loyers, ou dont le taux d'imposition est modéré, et aux projets de détention longue.

La SCI à l'impôt sur les sociétés

À l'impôt sur les sociétés, la SCI tient une comptabilité complète et télétransmet chaque année une déclaration de résultats 2065. Son bénéfice est imposé au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 €, lorsque son chiffre d'affaires est inférieur à 10 millions d'euros et que son capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Au-delà, le taux normal de 25 % s'applique.

• Amortissements : la construction, les travaux et le mobilier sont amortis, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable pendant de nombreuses années.
• Déficit : il reste dans la société et ne peut pas être déduit par les associés.
• Distribution : les sommes versées aux associés sous forme de dividendes sont imposées une seconde fois, chez eux, au titre des revenus de capitaux mobiliers.
• Revente : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire après déduction de tous les amortissements, et sans abattement pour durée de détention.

Comparatif SCI à l'IR et SCI à l'IS

Exemple chiffré : l'effet sur la revente

Une SCI achète un immeuble 300 000 € et le revend 360 000 € après 15 années pleines de détention. À l'impôt sur les sociétés, elle a amorti 90 000 € pendant cette période : la valeur nette comptable du bien est donc de 210 000 €.

Exemple simplifié, à visée illustrative. SCI à l'IR : sans frais d'acquisition ni travaux, impôt de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 % après abattements. SCI à l'IS : plus-value supposée être le seul bénéfice de l'exercice, taux réduit de 15 % applicable, avant imposition éventuelle des dividendes.

À la revente, la SCI à l'IS est nettement plus imposée. Mais pendant 15 ans, ses amortissements ont réduit l'impôt dû sur les loyers, alors que la SCI à l'IR a été imposée chaque année sur ses revenus fonciers. La comparaison doit donc porter sur toute la durée de l'investissement, en intégrant la façon dont les associés récupéreront les sommes.

Opter pour l'impôt sur les sociétés

• Le délai : l'option doit être exercée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société veut être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés.
• La renonciation : la société peut revenir sur son choix jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option. Passé ce délai, l'option devient irrévocable.
• Pas de retour en arrière : une société qui a renoncé à l'option ne peut plus opter à nouveau pour l'impôt sur les sociétés.

Un changement de régime en cours de vie de la société a des conséquences fiscales qui doivent être étudiées avant toute décision.

SCI et location meublée

La location meublée est une activité commerciale. Une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé devient en principe soumise à l'impôt sur les sociétés. L'administration admet qu'elle reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.

Pour louer en meublé en société, deux voies existent : la SCI à l'impôt sur les sociétés, ou, entre membres d'une même famille, la SARL de famille, qui permet de rester à l'impôt sur le revenu. Notre guide SARL de famille ou SCI compare ces deux structures.

Comment choisir

Aucun régime n'est meilleur dans l'absolu. Le choix dépend de plusieurs critères :

• L'usage des loyers : s'ils servent à rembourser l'emprunt et à réinvestir, l'impôt sur les sociétés peut être avantageux ; si les associés ont besoin de percevoir les revenus, la double imposition des dividendes pèse.
• La fiscalité des associés : plus leur taux marginal d'imposition est élevé, plus l'impôt sur les sociétés devient intéressant pendant la détention.
• La durée de détention : une détention longue profite des abattements à l'impôt sur le revenu, dont la SCI à l'IS ne bénéficie pas.
• Le type de location : la location meublée impose en pratique l'impôt sur les sociétés pour une SCI.

Nos formules SCI couvrent la comptabilité, la déclaration 2072 ou la liasse 2065, et le suivi juridique de la société, à l'impôt sur le revenu comme à l'impôt sur les sociétés. Consultez nos tarifs pour comparer.

Questions fréquentes sur la SCI à l'IR et à l'IS