Déclaration LMNP et SCI : liasse 2031, 2072 et 2042 C PRO

Quelle déclaration selon votre statut

Un investisseur locatif peut avoir à déposer plusieurs déclarations chaque année : une déclaration professionnelle pour l'activité ou la société, puis sa déclaration de revenus personnelle. Les formulaires dépendent du mode de détention du bien et du régime fiscal choisi.

Dans tous les cas, ces déclarations s'enchaînent : la déclaration professionnelle détermine le résultat, qui est ensuite reporté sur la déclaration de revenus. Une erreur sur la première se répercute sur la seconde.

Avant de déclarer : SIRET et espace professionnel

Le loueur en meublé exerce une activité de nature commerciale, même lorsqu'il est non professionnel. Deux démarches préalables s'imposent :

• L'immatriculation : le début de l'activité doit être déclaré sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours qui suivent le début de la location. Cette formalité permet d'obtenir un numéro SIRET.
• L'espace professionnel : au régime réel, il faut créer un espace professionnel sur impots.gouv.fr, distinct de l'espace particulier. C'est par cet espace que sont télédéclarés les résultats.

Le loueur en meublé est aussi redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt local dont le montant dépend de la commune où se situe le bien.

LMNP au micro-BIC : la déclaration 2042 C PRO

Au régime micro-BIC, aucune liasse professionnelle n'est à déposer. Le loueur déclare le montant brut de ses recettes sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles, avec sa déclaration de revenus.

L'administration applique ensuite automatiquement un abattement forfaitaire pour frais, dont le taux dépend du type de location. Les charges réelles et les amortissements ne sont pas déductibles.

LMNP au régime réel : la liasse 2031 et ses annexes

Au régime réel, le loueur en meublé établit chaque année une déclaration de résultats n° 2031, accompagnée des tableaux annexes n° 2033 (bilan, compte de résultat, immobilisations et amortissements, notamment). Cette liasse fiscale reprend :

• les loyers encaissés sur l'année ;
• les charges déductibles : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, entretien, honoraires comptables ;
• les amortissements du bien, des travaux et du mobilier, qui permettent souvent de réduire fortement, voire d'annuler, le résultat imposable.

La liasse 2031 doit être télédéclarée : depuis l'espace professionnel du loueur, ou par l'intermédiaire de son expert-comptable, qui la transmet directement à l'administration.

Reporter le résultat sur la 2042 C PRO

La liasse 2031 détermine le résultat de l'activité. Ce résultat doit ensuite être reporté sur la déclaration 2042 C PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles, au moment de la déclaration de revenus :

• En cas de bénéfice : il s'ajoute aux autres revenus du foyer et supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
• En cas de déficit : il ne s'impute que sur les revenus de locations meublées non professionnelles, pendant dix ans. Il ne réduit pas les autres revenus du foyer.

Les montants portés sur la 2042 C PRO doivent correspondre exactement à ceux de la liasse 2031.

SCI à l'impôt sur le revenu : la déclaration 2072

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu ne paie pas l'impôt elle-même. Elle dépose chaque année une déclaration n° 2072, en version simplifiée (2072-S) ou complète (2072-C) selon les cas. Cette déclaration détaille les loyers, les charges et la répartition du résultat entre les associés.

• Dépôt : la déclaration et ses annexes sont télétransmises par le représentant de la SCI, depuis l'espace professionnel de la société.
• Associés : chaque associé personne physique déclare sa quote-part de revenus fonciers sur la déclaration n° 2044, jointe à sa déclaration de revenus.

SCI à l'IS, SAS immobilière, SARL de famille

Lorsque le bien est détenu par une société soumise à l'impôt sur les sociétés, la société établit une comptabilité complète et dépose une déclaration de résultats n° 2065, accompagnée des tableaux de la liasse fiscale. Cette déclaration est obligatoirement télétransmise. Les associés ne déclarent à titre personnel que les dividendes qu'ils perçoivent.

La SARL de famille, imposée à l'impôt sur le revenu, relève quant à elle des bénéfices industriels et commerciaux lorsqu'elle loue en meublé : elle dépose une liasse 2031, et son résultat est imposé au nom de chaque associé, à proportion de ses droits.

Calendrier des déclarations

Les déclarations professionnelles d'un exercice clos le 31 décembre doivent être déposées au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Un délai supplémentaire de 15 jours calendaires est accordé en cas de dépôt en ligne. En 2026, ces dates étaient le 5 mai et le 20 mai.

Les dates précises sont fixées chaque année par l'administration fiscale. La déclaration professionnelle doit être déposée avant la déclaration de revenus, pour que le résultat puisse y être reporté.

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Questions fréquentes sur les déclarations