Cession de parts de SCI : plus‑value et formalités
Vendre ses parts de SCI, les donner à ses enfants ou faire entrer un nouvel associé suppose un acte écrit, l'agrément prévu par les statuts et des formalités d'enregistrement. L'imposition de la plus‑value dépend du régime de la SCI, à l'IR ou à l'IS : nos experts‑comptables la calculent avant la cession et mettent à jour la comptabilité de la société.
- Dès 599 € TTC / an
- Reprise possible en cours d'année
- Devis gratuit et sans engagement
Les étapes d'une cession de parts de SCI
Les parts d'une SCI ne se cèdent pas librement : le Code civil impose un écrit et, sauf clause contraire des statuts, l'agrément de tous les associés. La cession doit ensuite être enregistrée auprès de l'administration fiscale, puis rendue opposable à la société et aux tiers.
La vente des parts
- Acte sous seing privé ou acte notarié
- Droits d'enregistrement de 5 % sur le prix
- Plus‑value imposable chez le cédant
La donation des parts
- Acte établi par un notaire
- Droits de donation selon le lien de parenté
- Possible en pleine propriété ou démembrée
À prévoir : le compte courant de l'associé qui cède ses parts ne suit pas automatiquement les titres. Son remboursement ou sa cession doit être organisé dans l'acte et pris en compte dans le prix.
Le déroulé d'une vente de parts
- Avant la cessionLe prix et la plus‑valueLa valeur des parts est déterminée, et la plus‑value du cédant estimée selon le régime de la SCI.
- Avant la signatureL'agrément des associésLes associés autorisent l'entrée du cessionnaire, à l'unanimité ou à la majorité prévue par les statuts.
- Dans le moisL'acte et son enregistrementL'acte de cession est enregistré auprès du service des impôts dans le mois qui suit sa signature, avec le paiement des droits.
- EnsuiteL'opposabilité et la publicitéLa cession est rendue opposable à la société, puis publiée pour l'être aux tiers. Les statuts sont mis à jour.
Notre rôle : estimer la plus‑value avant la vente, puis enregistrer la cession dans la comptabilité de la SCI, ajuster les comptes courants et répartir le résultat de l'année entre les associés.
Ce que nous faisons pour la cession de vos parts
Avant, pendant et après la vente ou la transmission de parts, nous chiffrons les conséquences fiscales et tenons à jour la comptabilité de la SCI et les comptes de chaque associé, selon la formule choisie.
-
Avant la cession
L'estimation
Nous estimons la plus-value du cédant selon le régime de la SCI et vous aidons à choisir le bon moment pour céder.
- Transmission ou cession de parts
- Estimation de la plus-value et calendrier de vente
- Bilan stratégique annuel
- Revue annuelle du patrimoine immobilier
Investisseur -
Au moment de la cession
Les associés
Nous préparons les décisions des associés et mettons à jour leurs comptes courants pour refléter l'entrée ou la sortie d'un associé.
- Suivi des comptes courants d'associés
- Approbation des comptes et procès-verbal d'assemblée
- Registre des décisions et convocations d'assemblée
- Aide aux déclarations personnelles des associés
Gestion et + -
Après la cession
La comptabilité
La cession est enregistrée dans la comptabilité de la SCI, et la déclaration annuelle tient compte de la nouvelle répartition des parts.
- Tenue comptable de la SCI
- Déclaration 2072 et répartition du résultat entre associés
- Bilan et liasse 2065, à l'IS
- Calendrier personnalisé des échéances fiscales
Toutes formules
Vous envisagez de vendre ou de transmettre vos parts ? Nous estimons la plus-value et ses conséquences pour la SCI avant votre décision.
Nos formules SCI à l'IR et à l'IS
La comptabilité et la déclaration annuelle de la SCI sont comprises dès la première formule. Le suivi des comptes courants vient avec la formule Gestion, l'accompagnement de la cession ou de la transmission de parts avec la formule Investisseur. Prix annuels TTC pour une SCI de deux associés, connus à l'avance.
Conformité
L'essentiel : comptabilité de la SCI et déclaration annuelle, à l'IR comme à l'IS.
890 € TTC / an à l'IS
Associé ou bien en plus : +348 € TTC / an
- Tenue comptable de la SCI
- 2072 à l'IR, ou bilan, liasse 2065 et IS à l'IS
- Plan d'amortissement par composants, à l'IS
- Calendrier personnalisé des échéances fiscales
- Accompagnement du premier exercice
Gestion
Pour suivre les comptes courants et les décisions des associés, avant et après une cession.
1 090 € TTC / an à l'IS
Associé ou bien en plus : +288 € TTC / an
- Tout Conformité, plus :
- Suivi des comptes courants d'associés
- Aide aux déclarations personnelles des associés
- Registre des décisions et convocations d'assemblée
- Approbation des comptes et procès-verbal d'assemblée
- Réponses aux courriers de l'administration
Investisseur
Pour préparer la vente ou la transmission de parts et piloter la stratégie de la SCI.
1 390 € TTC / an à l'IS
Associé ou bien en plus : +228 € TTC / an
- Tout Gestion, plus :
- Transmission ou cession de parts
- Étude IR ou IS et stratégie de distribution
- Bilan stratégique annuel
- Estimation de la plus-value et calendrier de vente
- Courriers de l'administration traités en priorité
Plus-value et démembrement : la fiscalité des parts de SCI
Vendre ses parts déclenche l'imposition d'une plus-value, dont le régime dépend de celui de la SCI. Les donner, notamment en nue-propriété, relève des droits de donation, calculés sur une valeur qui dépend de l'âge du donateur.
La plus-value de cession de parts
IRParts d'une SCI à l'impôt sur le revenu
Régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, avec une taxe supplémentaire sur les plus-values élevées. La déclaration 2048‑M accompagne l'enregistrement de la cession.
ISParts d'une SCI à l'impôt sur les sociétés
Régime des plus-values sur valeurs mobilières, déclarées avec les revenus de l'année, sans les abattements immobiliers pour durée de détention.
| Années de détention | Impôt | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| De la 6e à la 21e | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e | — | 9 % par an |
| Exonération totale | 22 ans | 30 ans |
La donation de parts en démembrement
Donner la nue-propriété de ses parts tout en conservant l'usufruit permet de continuer à percevoir les revenus. Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier.
| Âge de l'usufruitier | Nue-propriété |
|---|---|
| Moins de 21 ans | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 80 % |
| 91 ans et plus | 90 % |
Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts sans droits de succession sur l'usufruit éteint.
Vente ou donation, les montants changent tout : nous chiffrons la plus-value ou la valeur transmise avant votre décision, en lien avec la comptabilité de la SCI.
Chiffrer mon projetCession de parts de SCI : vos questions
Agrément, droits d'enregistrement, plus-value, donation et démembrement : les réponses de nos experts-comptables aux questions les plus fréquentes sur la cession de parts de SCI.
Une question sur votre propre dossier ?Nos experts-comptables vous répondent et vous proposent un devis gratuit.
Demander un devis gratuitComment céder des parts de SCI ?
La cession est constatée par un écrit, acte sous seing privé ou acte notarié. Sauf clause contraire des statuts, elle doit être agréée par tous les associés. L'acte est ensuite enregistré auprès du service des impôts, puis la cession est rendue opposable à la société et aux tiers.
Faut-il l'accord des autres associés pour vendre ses parts ?
Oui, en principe. Le Code civil prévoit que les parts ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent prévoir une autre majorité ou dispenser d'agrément certaines cessions, par exemple entre associés ou au profit des descendants.
Faut-il passer par un notaire pour céder des parts de SCI ?
Ce n'est pas obligatoire pour une vente : un acte sous seing privé suffit. En revanche, une donation de parts est établie par un notaire. Le recours à un professionnel du droit reste recommandé pour la rédaction de l'acte.
Quels sont les droits d'enregistrement sur une cession de parts de SCI ?
La cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière est soumise à un droit d'enregistrement de 5 %, calculé sur le prix de cession ou sur la valeur réelle des parts si elle est supérieure. L'acte doit être enregistré dans le mois qui suit sa signature.
Comment est imposée la plus-value de cession de parts de SCI à l'IR ?
Elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. L'exonération est totale après 22 ans pour l'impôt et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. La déclaration 2048-M est déposée lors de l'enregistrement.
Comment est imposée la cession de parts d'une SCI à l'IS ?
Les parts d'une SCI à l'impôt sur les sociétés relèvent du régime des plus-values sur valeurs mobilières. La plus-value est déclarée avec les revenus de l'année, sans les abattements pour durée de détention propres à l'immobilier.
Que devient le compte courant de l'associé qui cède ses parts ?
Le compte courant ne suit pas automatiquement les parts. Il est soit remboursé par la SCI, soit cédé au repreneur. Son sort doit être prévu dans l'acte et pris en compte dans la négociation du prix.
Peut-on donner des parts de SCI à ses enfants ?
Oui. La donation de parts est établie par un notaire et soumise aux droits de donation, après les abattements prévus selon le lien de parenté. Elle peut porter sur la pleine propriété ou sur la seule nue-propriété des parts.
Comment fonctionne le démembrement de parts de SCI ?
Le parent donne la nue-propriété de ses parts et conserve l'usufruit, donc les revenus. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, fixée par l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier : 50 % entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans, par exemple.
Qui est imposé l'année de la cession des parts ?
À l'IR, chaque associé est imposé sur sa part du résultat. L'année d'une cession, la répartition du résultat entre l'associé cédant et le repreneur obéit à des règles fiscales précises : votre expert-comptable en tient compte dans la déclaration 2072.
Combien coûte l'accompagnement d'une cession de parts de SCI ?
L'accompagnement de la transmission ou de la cession de parts est inclus dans notre formule Investisseur, à 990 € TTC par an pour une SCI à l'IR et 1 390 € TTC par an pour une SCI à l'IS, pour deux associés.