Fiscalité de SCI : IR ou IS, quel régime choisir ?

Par défaut, une SCI qui loue des logements nus relève de l'impôt sur le revenu : elle n'est pas imposée elle-même, et chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI peut aussi opter pour l'impôt sur les sociétés : elle paie alors elle-même l'impôt sur ses bénéfices.

À l'IR, les associés sont imposés chaque année sur leur part du résultat, sans amortissement des biens, et la plus-value de revente bénéficie d'abattements pour durée de détention. À l'IS, la SCI amortit ses immeubles et paie l'impôt sur les sociétés ; les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués, et la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable.

L'option est notifiée au service des impôts des entreprises dans les trois premiers mois de l'exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise à l'IS. Elle peut aussi être exercée lors des formalités de création de la société. La décision se prend avec les associés, dans le respect des statuts.

L'option d'une SCI pour l'impôt sur les sociétés ne peut être révoquée que pendant les cinq premiers exercices, dans un délai précis. Passé ce délai, elle devient irrévocable. Une simulation sur toute la durée du projet est donc recommandée avant de s'engager.

La location meublée est une activité commerciale. Une SCI qui la pratique de façon habituelle devient imposable à l'impôt sur les sociétés. L'administration admet qu'elle reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales.

La SCI dépose chaque année la déclaration 2072, qui détermine son résultat et le répartit entre les associés. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part de revenus fonciers sur la déclaration 2044, puis sur sa déclaration de revenus.

Oui. Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global des associés, hors intérêts d'emprunt et dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Une SCI à l'IS est imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, sous conditions, puis à 25 % au-delà. Le taux réduit suppose notamment un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.

Les dividendes distribués aux associés relèvent du prélèvement forfaitaire unique ou, sur option globale, du barème progressif de l'impôt sur le revenu après un abattement de 40 %. La SCI établit l'imprimé fiscal unique qui récapitule les sommes versées.

À l'IR, la plus-value relève du régime des particuliers, avec une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. À l'IS, elle est calculée sur la valeur nette comptable, après amortissements, et intégrée au résultat imposable de la SCI.

Nos formules commencent à 599 € TTC par an pour une SCI à l'IR et à 890 € TTC par an pour une SCI à l'IS, pour deux associés, déclaration annuelle comprise. L'estimation de l'impôt est incluse à partir de la formule Gestion, l'étude IR ou IS dans la formule Investisseur.