Questions fréquentes sur l'investissement locatif et sa comptabilité
Changer de statut, détenir plusieurs biens, préparer un contrôle fiscal, transmettre ses documents : nos experts-comptables répondent aux questions transversales que se posent les investisseurs immobiliers, au-delà de chaque statut.
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Statuts et structures
Peut-on cumuler plusieurs statuts ou structures ?
Oui. Un même investisseur peut détenir un bien en location meublée en direct, des parts de SCI et des parts d'une autre société. Chaque structure a ses propres obligations comptables et fiscales. Attention toutefois : pour apprécier le statut de loueur en meublé professionnel, les recettes de location meublée du foyer sont prises en compte globalement, ce qui peut faire franchir les seuils du LMP.
Location nue ou location meublée : quelle différence fiscale ?
En location nue, les loyers sont des revenus fonciers : micro-foncier avec un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 euros de loyers par an, ou régime réel avec déduction des charges et un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, hors intérêts d'emprunt. En location meublée, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et le régime réel permet d'amortir le bien. La loi de finances pour 2026 a également créé, pour certaines locations nues et sous conditions, un nouveau dispositif d'amortissement dit « statut du bailleur privé ».
Faut-il créer une société pour investir dans l'immobilier ?
Non. La détention en direct, en location nue ou meublée, est souvent la solution la plus simple pour un premier investissement. Une société devient intéressante pour investir à plusieurs, organiser la transmission d'un patrimoine, limiter la responsabilité des associés ou bénéficier de l'impôt sur les sociétés. Le choix dépend de votre projet et se fait de préférence avant l'achat.
Comment investir à deux sans être mariés ?
Deux concubins peuvent acheter en indivision, créer une SCI ou constituer une SAS. La SARL de famille, en revanche, leur est fermée : elle est réservée aux parents en ligne directe, aux frères et sœurs, ainsi qu'aux conjoints mariés ou partenaires de PACS. Chaque solution a ses conséquences en cas de séparation, de décès ou de revente, à anticiper dès l'acquisition.
Peut-on passer d'une location nue à une location meublée ?
Oui, à l'échéance du bail ou lors d'un changement de locataire, sous réserve des règles du droit des baux. Fiscalement, les loyers quittent la catégorie des revenus fonciers pour celle des bénéfices industriels et commerciaux, avec de nouvelles obligations déclaratives. Si le bien est détenu par une SCI, la location meublée peut entraîner son assujettissement à l'impôt sur les sociétés : une analyse préalable s'impose.
Peut-on changer de structure après l'achat ?
C'est possible, mais rarement anodin. Apporter un bien à une société, transformer une SCI en SAS ou faire passer une société à l'impôt sur les sociétés peut entraîner l'imposition de plus-values, des droits d'enregistrement ou un changement durable de fiscalité. Avant toute décision, votre expert-comptable chiffre les conséquences de chaque option.
Déclarations et contrôle fiscal
Comment se déroule un contrôle fiscal sur des revenus locatifs ?
L'administration peut procéder à un contrôle sur pièces, à partir des déclarations déposées, en vous demandant des justificatifs, ou, pour une société ou une activité tenant une comptabilité, à une vérification de comptabilité. En règle générale, elle peut rectifier les déclarations jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle de l'imposition. Votre expert-comptable vous aide à rassembler les justificatifs et à préparer les réponses aux demandes de l'administration.
Que risque-t-on en cas de déclaration déposée en retard ?
Un dépôt tardif entraîne une majoration de 10 % de l'impôt dû en l'absence de mise en demeure, portée à 40 % si la déclaration n'est pas déposée dans les 30 jours suivant une mise en demeure, et à 80 % en cas d'activité occulte. S'y ajoutent des intérêts de retard de 0,20 % par mois. Pour les déclarations professionnelles, comme la liasse fiscale d'une société, une amende forfaitaire peut également s'appliquer.
Peut-on corriger une déclaration après l'avoir envoyée ?
Oui. Une erreur ou un oubli peut être corrigé par une déclaration rectificative. Lorsque la régularisation est spontanée, intervient avant tout contrôle et dans le délai de reprise de l'administration, les intérêts de retard sont réduits de moitié. Mieux vaut donc corriger rapidement une erreur détectée.
Qu'est-ce que la déclaration d'occupation des biens immobiliers ?
Depuis 2023, les propriétaires doivent indiquer, dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de leur espace sur impots.gouv.fr, qui occupe chacun de leurs biens au 1er janvier, et mettre à jour cette information avant le 1er juillet en cas de changement de locataire ou d'occupation. L'obligation concerne aussi les SCI et les autres sociétés. Le Code général des impôts prévoit une amende de 150 euros par local en cas d'omission ou d'erreur.
Combien de temps faut-il conserver ses justificatifs ?
En matière fiscale, les documents doivent en principe être conservés pendant six ans. Les pièces comptables des sociétés commerciales se conservent dix ans. Les actes d'acquisition, les factures de travaux et les justificatifs liés au prix du bien doivent être gardés aussi longtemps que vous le détenez, car ils serviront au calcul de la plus-value lors de la revente.
Les revenus locatifs sont-ils soumis au prélèvement à la source ?
Oui. Pour les revenus fonciers comme pour les bénéfices de location meublée, le prélèvement à la source prend la forme d'acomptes prélevés directement sur votre compte bancaire, mensuellement ou trimestriellement. Leur montant est calculé à partir des derniers revenus déclarés et peut être modulé dans votre espace sur impots.gouv.fr si votre situation évolue.
Revente et transmission
Comment est calculée la plus-value lors de la revente d'un bien locatif détenu en direct ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, majoré des frais d'achat (frais réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (frais réels ou forfait de 15 % après cinq ans de détention). Elle est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 euros. En location meublée, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul.
Qui paie l'impôt sur la plus-value, et à quel moment ?
Pour un bien détenu en direct ou via une SCI à l'impôt sur le revenu, l'impôt sur la plus-value est calculé et prélevé par le notaire au moment de la vente, sur le prix de cession. Le vendeur n'a pas à le déclarer lui-même ensuite. Pour une société à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est intégrée au résultat de l'exercice et imposée avec lui.
Faut-il prévenir son expert-comptable avant de vendre ?
Oui, idéalement dès que le projet se dessine. Votre expert-comptable peut estimer l'impôt dû selon plusieurs calendriers de vente, vérifier le montant des amortissements à réintégrer en location meublée et anticiper les obligations déclaratives liées à la cession, qui doivent parfois être remplies dans des délais courts, notamment lorsque la vente met fin à votre activité de loueur.
Comment transmettre un bien locatif à ses enfants ?
Plusieurs solutions existent : la donation du bien en pleine propriété, la donation de la seule nue-propriété en conservant l'usufruit et donc les loyers, ou la donation progressive de parts d'une société comme une SCI. En ligne directe, chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 euros à chaque enfant en franchise de droits, abattement renouvelable tous les quinze ans. Ces opérations se préparent avec votre notaire, en lien avec votre expert-comptable pour leurs conséquences fiscales.
Que deviennent les parts d'une SCI au décès d'un associé ?
Les parts sociales font partie de la succession de l'associé décédé et reviennent à ses héritiers. Selon ce que prévoient les statuts, ceux-ci deviennent associés de plein droit ou doivent être agréés par les autres associés. La rédaction des statuts est donc essentielle pour organiser la transmission et éviter les blocages au sein de la société.
Notre accompagnement
Qui sera mon interlocuteur au sein du cabinet ?
Votre demande est d'abord étudiée par un conseiller, qui fait le point sur votre situation et établit votre devis. Une fois la lettre de mission signée, notre pôle juridique ouvre votre dossier et rassemble les pièces nécessaires. Un expert-comptable référent prend ensuite le relais pour votre comptabilité, vos déclarations et vos questions tout au long de l'année.
Comment vous transmettre mes documents ?
L'ensemble de la relation se fait à distance : vous transmettez vos documents sous forme dématérialisée, selon les modalités qui vous sont précisées à l'ouverture de votre dossier. Notre pôle juridique vous indique la liste des pièces à fournir et vous accompagne pour les rassembler.
Que contient la lettre de mission ?
La lettre de mission est le contrat qui vous lie au cabinet. Elle précise la nature et l'étendue des missions confiées, la formule choisie, les honoraires, la durée de l'engagement et les obligations de chacun. Elle est signée avant le début de toute mission, comme l'exigent les règles de la profession d'expert-comptable.
Pourquoi demandez-vous une pièce d'identité à l'ouverture du dossier ?
Comme tous les experts-comptables, le cabinet est soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Il doit identifier ses clients et, pour une société, ses bénéficiaires effectifs, avant d'entrer en relation d'affaires. Ces informations sont traitées de façon confidentielle.
Quelles garanties offre un cabinet inscrit à l'Ordre ?
Un cabinet d'expertise comptable inscrit au tableau de l'Ordre est soumis au code de déontologie de la profession et au secret professionnel. Il doit également être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle. Ces règles encadrent la qualité et la confidentialité du travail réalisé pour vous.
Accompagnez-vous des investisseurs partout en France ?
Oui. Notre cabinet est installé à Saint-Mandé, aux portes de Paris, mais l'ensemble de notre parcours se déroule à distance : demande de devis, échange avec un conseiller, signature de la lettre de mission et transmission des documents. Nous accompagnons ainsi des investisseurs quel que soit l'emplacement de leurs biens.