Expert-comptable SAS immobilière : votre société d'investissement à l'impôt sur les sociétés
Location meublée, colocation, location de longue durée, plusieurs biens et plusieurs associés : la SAS immobilière, société commerciale soumise à l'impôt sur les sociétés, offre une grande souplesse de fonctionnement. Nous tenons sa comptabilité, établissons ses comptes annuels et sa liasse fiscale 2065, calculons l'impôt sur les sociétés et vous accompagnons dans vos choix de rémunération et de distribution.
- Tarif sur devis
- Location nue et meublée
- Devis gratuit et sans engagement
Nos formules d'expert-comptable SAS immobilière
Comptes annuels, liasse fiscale 2065, impôt sur les sociétés, approbation des comptes et stratégie de distribution : trois formules annuelles pour votre SAS immobilière, à prix connu à l'avance.
Conformité
Les comptes annuels et les déclarations fiscales de votre SAS immobilière, établis par un expert-comptable.
- Bilan, liasse fiscale 2065 et télédéclaration
- Calcul de l'impôt sur les sociétés, acomptes et relevé de solde
- Plan d'amortissement par composants
- Espace client en ligne et espace numérique pour vos documents
- Calendrier personnalisé des échéances fiscales, avec rappels par e-mail
- Liste des pièces à fournir, adaptée à votre statut
- Accompagnement du premier exercice : reprise de l'existant et mise en place du dossier
Gestion
Pour déléguer la comptabilité, les formalités juridiques et la relation avec l'administration.
- Approbation des comptes et dépôt au greffe
- Suivi des comptes courants d'associés
- Tenue du registre des décisions et préparation des convocations d'assemblée
- TVA (si assujetti) et cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Réponses aux courriers de l'administration
- Récapitulatif annuel en une page : résultat, impôt payé, montants reportables
- Estimation de l'impôt avant la déclaration
- Tableau de bord annuel de rentabilité : loyers, charges, trésorerie, rendement
Investisseur
Pour piloter la stratégie de votre SAS : rémunération, distribution et préparation de la sortie.
- Traitement prioritaire des courriers de l'administration
- Assistance en cas de contrôle fiscal sur les déclarations établies par le cabinet
- Stratégie de rémunération et de distribution (dividendes, comptes courants)
- Simulation de sortie (cession, plus-value, liquidation)
- Bilan stratégique annuel
- Simulation avant une nouvelle acquisition, avec choix du statut (une par an)
- Revue annuelle de l'ensemble du patrimoine immobilier
- Anticipation de la sortie : estimation de la plus-value et calendrier de vente
SAS immobilière ou SCI à l'IS : quelle société choisir ?
Les deux sociétés sont imposées à l'impôt sur les sociétés et peuvent amortir leurs biens. Elles diffèrent en revanche sur la responsabilité des associés, la souplesse des statuts, le statut du dirigeant et la circulation des titres : des critères décisifs selon votre projet.
Ce qui rapproche les deux sociétés
À l'impôt sur les sociétés, la SAS et la SCI suivent les mêmes règles fiscales : taux d'IS, amortissement des biens par composants, plus-value calculée sur la valeur nette comptable à la revente, et imposition des dividendes chez les associés. Le choix se fait donc surtout sur des critères juridiques, sociaux et patrimoniaux.
Vous hésitez entre SAS et SCI ?
Plusieurs investisseurs, des entrées et sorties d'associés envisagées, une rémunération du dirigeant ou un projet familial de transmission : votre expert-comptable compare les deux structures à partir de votre situation.
Devis gratuitCe que fait votre expert-comptable SAS immobilière
La SAS immobilière a les obligations d'une société commerciale à l'impôt sur les sociétés : comptes annuels, liasse fiscale 2065, impôt sur les sociétés, approbation et dépôt des comptes.
Votre expert-comptable les prend en charge et vous aide à arbitrer les choix propres à la SAS, de la rémunération du président à la distribution des bénéfices.
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La comptabilité et les comptes annuels
La SAS immobilière tient une comptabilité d'engagement complète. Nous enregistrons loyers, charges, emprunts, travaux et apports, puis établissons à chaque clôture le bilan, le compte de résultat et l'annexe de votre société.
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02
La liasse 2065 et l'impôt sur les sociétés
Nous établissons et télétransmettons la liasse fiscale 2065 et ses annexes, calculons l'impôt sur les sociétés, au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice lorsque la société y a droit, puis à 25 %, et gérons les acomptes et le relevé de solde.
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L'amortissement de vos biens
Nous mettons en place le plan d'amortissement par composants de chaque bien, hors terrain, ainsi que celui du mobilier en location meublée. L'amortissement réduit le résultat imposable de la société, mais diminue aussi la valeur nette comptable retenue pour calculer la plus-value à la revente.
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L'approbation des comptes et le dépôt au greffe
Chaque année, les comptes de la SAS doivent être approuvés par les associés, puis déposés au greffe du tribunal de commerce. Avec les formules Gestion et Investisseur, nous préparons ces formalités dans les délais.
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Les associés, la TVA et l'administration
Avec les formules Gestion et Investisseur, nous assurons le suivi des comptes courants d'associés, la TVA lorsque l'activité y est soumise, la cotisation foncière des entreprises et les réponses aux courriers de l'administration fiscale.
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La rémunération et la distribution
Salaire du président ou dividendes ? Un président rémunéré relève du régime des assimilés salariés, avec des cotisations élevées, alors que les dividendes ne supportent pas de cotisations sociales supplémentaires. Avec la formule Investisseur, nous construisons avec vous une stratégie de rémunération et de distribution adaptée à vos objectifs.
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07
La préparation de la sortie
Revendre un bien, céder ses actions ou liquider la société : chaque scénario a ses conséquences fiscales. Avec la formule Investisseur, nous réalisons une simulation de sortie et faisons avec vous un bilan stratégique chaque année.
Les SAS immobilières que nous accompagnons
Projet entre partenaires, location meublée, stratégie de réinvestissement : chaque SAS immobilière répond à un objectif différent. Voici les situations que nous rencontrons le plus souvent, et la façon dont votre expert-comptable vous accompagne.
Vous investissez à plusieurs, hors du cercle familial
Amis, partenaires ou investisseurs réunis autour d'un projet : la SAS permet d'organiser librement les pouvoirs et la circulation des actions dans les statuts, avec une responsabilité en principe limitée aux apports de chacun.
Vous développez la location meublée ou la colocation
Société commerciale par nature, la SAS est adaptée à la location meublée, y compris de courte durée, et à la colocation meublée. Elle peut amortir les biens comme le mobilier, sans risque de requalification fiscale.
Vous souhaitez réinvestir vos loyers
Lorsque les bénéfices restent dans la société, ils ne supportent que l'impôt sur les sociétés, avec un taux réduit sur la première tranche lorsque la société y a droit. La trésorerie peut ainsi financer de nouvelles acquisitions.
Vous préparez une revente ou le départ d'un associé
Revente d'un bien, cession d'actions, rachat des titres d'un associé ou liquidation de la société : chaque scénario a ses propres conséquences fiscales, pour la société comme pour les associés.
Vos questions sur la SAS immobilière
Location meublée, option pour l'impôt sur le revenu, rémunération du président, dividendes, amortissement, revente : les réponses de nos experts-comptables aux questions des associés de SAS immobilière.
Une SAS immobilière peut-elle faire de la location meublée ?
Oui. Société commerciale par nature, la SAS peut exercer une activité de location meublée, qu'il s'agisse de location de longue durée, de location de courte durée ou de colocation. Contrairement à une SCI, elle ne court aucun risque de changement de régime fiscal du fait de cette activité, puisqu'elle relève déjà de l'impôt sur les sociétés.
Une SAS peut-elle être imposée à l'impôt sur le revenu ?
Oui, mais de façon temporaire et sous conditions strictes : la société doit avoir moins de cinq ans, employer moins de 50 salariés, réaliser un chiffre d'affaires ou un total de bilan inférieur à 10 millions d'euros, ne pas être cotée, et être détenue à 50 % au moins par des personnes physiques et à 34 % au moins par ses dirigeants. Elle doit aussi exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale. L'option, décidée à l'unanimité des associés, vaut pour cinq exercices au maximum et n'est pas renouvelable.
Le président d'une SAS immobilière doit-il être rémunéré ?
Non. Le président peut exercer son mandat gratuitement : dans ce cas, aucune cotisation sociale n'est due. S'il est rémunéré, il relève du régime des assimilés salariés, avec des cotisations sociales élevées mais une protection sociale proche de celle d'un salarié, hors assurance chômage. Le choix entre rémunération et dividendes mérite une simulation.
Les dividendes d'une SAS supportent-ils des cotisations sociales ?
Les dividendes versés par une SAS sont imposés chez les associés, au prélèvement forfaitaire unique ou, sur option, au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec les prélèvements sociaux. Ils ne supportent pas de cotisations sociales supplémentaires, contrairement à la rémunération du président.
Une SAS immobilière peut-elle amortir ses biens ?
Oui. Soumise à l'impôt sur les sociétés, la SAS amortit ses immeubles par composants, hors terrain, ainsi que le mobilier en location meublée. L'amortissement réduit son résultat imposable, mais diminue aussi la valeur nette comptable retenue pour calculer la plus-value en cas de revente.
Quelle différence entre une SAS et une SASU immobilière ?
La SASU est une SAS qui ne compte qu'un seul associé, lequel exerce généralement les fonctions de président. Les règles fiscales sont identiques : impôt sur les sociétés, amortissement des biens, liasse fiscale 2065. La SASU peut accueillir de nouveaux associés par la suite et devenir une SAS.
Les comptes d'une SAS doivent-ils être déposés au greffe ?
Oui. Chaque année, les comptes annuels de la SAS doivent être approuvés par les associés, puis déposés au greffe du tribunal de commerce. Ces formalités s'ajoutent à la liasse fiscale 2065 et à la déclaration de l'impôt sur les sociétés.
Comment est imposée la revente d'un bien détenu par une SAS ?
La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire son prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués, sans abattement pour durée de détention. Elle est intégrée au résultat de la société et soumise à l'impôt sur les sociétés. Si le produit de la vente est ensuite distribué aux associés, il est imposé une seconde fois sous forme de dividendes.
Combien coûte un expert-comptable pour une SAS immobilière ?
Le tarif dépend du nombre de biens, d'associés et d'opérations réalisées par la société, ainsi que du niveau d'accompagnement choisi parmi nos trois formules. Il est établi sur devis, gratuitement et sans engagement, et vous le connaissez avant de vous engager.