Expert-comptable LMNP : votre location meublée en toute sérénité
Studio étudiant, appartement loué à l'année ou bien en résidence services : nous tenons la comptabilité de votre LMNP au régime réel, établissons votre liasse 2031 et optimisons vos amortissements pour réduire l'impôt sur vos loyers, dans le respect des règles fiscales.
- Dès 599 € TTC / an
- Reprise possible en cours d'année
- Devis gratuit et sans engagement
Nos formules d'expert-comptable LMNP
Comptabilité LMNP au régime réel, liasse fiscale 2031, amortissements et déclarations : choisissez le niveau d'accompagnement adapté à votre location meublée. Trois formules annuelles, à prix connu à l'avance.
Conformité
L'essentiel pour être en règle : comptabilité LMNP et liasse 2031, établies par un expert-comptable.
- Tenue comptable complète : bilan et compte de résultat
- Liasse fiscale 2031 et télédéclaration
- Gestion et optimisation des amortissements
- Réponses aux courriers de l'administration
- Espace client en ligne et espace numérique pour vos documents
- Calendrier personnalisé des échéances fiscales, avec rappels par e-mail
- Liste des pièces à fournir, adaptée à votre statut
- Accompagnement du premier exercice : reprise de l'existant et mise en place du dossier
- Accès à votre expert par e-mail (réponse sous 48 h)
Gestion
Pour déléguer l'ensemble de vos obligations fiscales LMNP et optimiser votre investissement dès l'achat.
- TVA (si assujetti) et cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Aide à la déclaration 2042 C-PRO
- Récapitulatif annuel en une page : résultat, impôt payé, montants reportables
- Tableau de bord annuel de rentabilité : loyers, charges, trésorerie, rendement
- Accès à votre expert par e-mail et téléphone (sous 48 h)
- Ventilation du prix d'acquisition par composants
- Rendez-vous découverte avec un spécialiste en gestion de patrimoine
- Formation au logiciel comptable
- Suivi annuel des seuils du LMP, avec alerte avant un changement de statut
Investisseur
Pour les investisseurs qui développent leur patrimoine en location meublée et veulent un conseil stratégique.
- Traitement prioritaire des courriers de l'administration
- Assistance en cas de contrôle fiscal sur les déclarations établies par le cabinet
- Ligne directe prioritaire avec votre expert
- Veille juridique et bilan stratégique annuel
- Simulation avant une nouvelle acquisition, avec choix du statut (une par an)
- Revue annuelle de l'ensemble du patrimoine immobilier
- Anticipation de la sortie : estimation de la plus-value et calendrier de vente
Ce que fait votre expert-comptable LMNP
Opter pour le régime réel en location meublée, c'est accepter des obligations comptables proches de celles d'une entreprise : enregistrement des opérations, bilan, liasse fiscale, suivi des amortissements.
Votre expert-comptable prend en charge ces obligations de bout en bout, pour que votre LMNP reste un investissement simple à gérer et fiscalement optimisé.
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01
La tenue de votre comptabilité LMNP
Nous enregistrons l'ensemble des opérations de votre location meublée : loyers encaissés, intérêts d'emprunt, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative et travaux d'entretien. À la clôture de l'exercice, nous établissons votre bilan et votre compte de résultat.
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02
La liasse fiscale 2031 et ses annexes
Le résultat de votre location meublée au réel se déclare sur la liasse fiscale 2031, accompagnée des annexes 2033. Nous la préparons à partir de votre comptabilité, la contrôlons et la télétransmettons à l'administration fiscale dans les délais, avec le fichier des écritures comptables lorsqu'il est demandé.
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03
L'amortissement LMNP par composants
L'amortissement est le principal levier fiscal du LMNP au réel. Nous répartissons le prix de votre bien entre le terrain, qui ne s'amortit pas, et ses différents composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), chacun amorti sur sa durée propre. Le mobilier est amorti séparément.
L'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit : la part non déduite est reportée sans limite de durée, et nous la suivons d'année en année pour qu'elle soit utilisée au bon moment.
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04
Votre déclaration de revenus et la 2042 C-PRO
Une fois la liasse déposée, le résultat de votre LMNP doit être reporté sur votre déclaration de revenus, via la déclaration 2042 C-PRO. Nous vous indiquons les montants et les cases à remplir.
En cas de déficit, nous en assurons le suivi : en LMNP, il ne s'impute que sur les revenus de location meublée, sur l'année et les dix années suivantes.
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05
La CFE et la TVA en location meublée
Le loueur en meublé est en principe redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), sous réserve des exonérations prévues par la loi. Nous vérifions votre situation et suivons vos avis d'imposition.
La location meublée est généralement exonérée de TVA, mais certaines situations, notamment en résidence de services, peuvent y être soumises : nous gérons alors vos déclarations.
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06
Le conseil tout au long de votre investissement
Au-delà des déclarations, votre expert-comptable vous aide à prendre les bonnes décisions : passage du micro-BIC au régime réel, ventilation du prix d'acquisition, suivi des seuils au-delà desquels vous deviendriez loueur en meublé professionnel (LMP), anticipation de la fiscalité de la revente.
LMNP au réel ou micro-BIC : quel régime choisir ?
En location meublée non professionnelle, vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon deux régimes possibles. Le choix entre le micro-BIC et le régime réel détermine directement le montant de l'impôt sur vos revenus locatifs.
Le régime micro-BIC
Un abattement forfaitaireVous déclarez vos recettes locatives, et l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges. Pour une location meublée de longue durée, cet abattement est de 50 %, dans la limite d'un plafond de recettes annuelles.
- ChargesNon déductibles : seul l'abattement s'applique, quelles que soient vos dépenses réelles
- AmortissementImpossible
- ObligationsSimples : report des recettes sur la déclaration de revenus
- Meublé de tourismeAbattement réduit à 30 % et plafond abaissé pour les meublés non classés, depuis la loi Le Meur
Le régime réel
Vos charges réelles et l'amortissementVotre bénéfice est calculé à partir de vos charges réellement engagées : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, frais de gestion. S'y ajoute l'amortissement du bien et du mobilier, qui réduit fortement, voire annule, le résultat imposable pendant de nombreuses années.
- ChargesDéductibles pour leur montant réel
- AmortissementPossible, par composants, avec report illimité de la part non utilisée
- ObligationsComptabilité, bilan et liasse fiscale 2031 : le rôle de votre expert-comptable
- ReventeDepuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans la plus-value
Notre conseil : comparer avant de choisir
Il n'existe pas de régime meilleur dans l'absolu. Avant toute décision, votre expert-comptable simule les deux régimes à partir de vos chiffres : loyers, charges, emprunt, prix d'acquisition et projet de revente. Si le réel est plus favorable, nous gérons l'option et la mise en place de votre comptabilité LMNP.
Deux règles à connaître pour votre LMNP
La fiscalité de la location meublée évolue, et certaines situations changent profondément votre imposition. Votre expert-comptable les anticipe avec vous, plutôt que de les découvrir au moment de la déclaration.
Revente d'un bien en LMNP : la réintégration des amortissements
Pendant la détention, les amortissements réduisent l'impôt sur vos loyers. À la revente, la donne a changé : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, y compris ceux pratiqués avant 2025. La base imposable augmente d'autant.
La plus-value reste soumise au régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Les logements situés en résidence étudiante, en résidence seniors ou en établissement pour personnes âgées ou handicapées sont exclus de cette réintégration. L'impact dépend donc de votre situation : il se calcule avant la vente.
- Le suivi précis des amortissements pratiqués depuis l'acquisition
- L'estimation de l'impôt sur la plus-value avant la mise en vente
- Des conseils sur le calendrier de la revente
Du LMNP au LMP : quand change-t-on de statut ?
Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque deux conditions sont réunies : vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 euros, et elles excèdent les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (article 155 IV du code général des impôts).
Le changement est automatique dès que les seuils sont franchis, et il modifie votre fiscalité : cotisations sociales sur vos bénéfices, régime des plus-values professionnelles à la revente, imputation possible des déficits sur votre revenu global. Mieux vaut le voir venir.
- Le contrôle annuel de vos recettes au regard des deux seuils
- Une alerte avant tout changement de statut
- La prise en charge complète si vous passez au LMP
Vos questions sur la comptabilité LMNP
Déclaration de début d'activité, charges déductibles, frais de notaire, résidences de services, location de courte durée : les réponses de nos experts-comptables aux questions des loueurs en meublé.
Faut-il déclarer le début de son activité LMNP ?
Oui. Même en location meublée non professionnelle, le début de l'activité doit être déclaré auprès du guichet unique des formalités d'entreprises. Cette déclaration permet d'obtenir un numéro SIRET, indispensable pour déposer la liasse fiscale et payer la cotisation foncière des entreprises.
Quelles charges sont déductibles en LMNP au réel ?
Au régime réel, vous déduisez les charges engagées pour la location : intérêts et frais d'emprunt, assurance emprunteur et propriétaire non occupant, taxe foncière, charges de copropriété non récupérées sur le locataire, frais de gestion ou d'agence, travaux d'entretien et de réparation, honoraires comptables et cotisation foncière des entreprises. S'y ajoute l'amortissement du bien et du mobilier.
Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP ?
Au régime réel, les frais d'acquisition, dont les frais de notaire, peuvent selon l'option retenue être déduits en charges l'année de l'achat ou intégrés au prix de revient du bien et amortis. Le choix le plus favorable dépend de votre situation : nous l'étudions lors de la mise en place de votre comptabilité.
Peut-on être en LMNP dans une résidence de services ?
Oui. Les résidences étudiantes, les résidences seniors ou les établissements pour personnes âgées sont souvent exploités dans le cadre d'un bail commercial conclu avec un gestionnaire. Ce type d'investissement relève de la location meublée et présente des particularités, notamment en matière de TVA. À la revente, ces résidences sont exclues de la réintégration des amortissements dans la plus-value, qui s'applique aux autres locations meublées depuis le 15 février 2025.
Quelle est la date limite de dépôt de la liasse 2031 ?
Pour un exercice clos au 31 décembre, la liasse fiscale 2031 se dépose généralement en mai de l'année suivante. La date précise est fixée chaque année par l'administration fiscale. Votre expert-comptable s'en charge et vous indique ensuite les montants à reporter sur votre déclaration de revenus.
La location de courte durée relève-t-elle du LMNP ?
Oui, la location d'un meublé de tourisme relève de la location meublée. Depuis la loi Le Meur, les meublés de tourisme non classés bénéficient toutefois d'un abattement réduit en micro-BIC, ce qui rend souvent le régime réel plus intéressant. Les meublés de tourisme doivent par ailleurs être enregistrés via le téléservice national d'enregistrement, et des règles propres à chaque commune peuvent s'appliquer.
Peut-on passer au régime réel en cours de détention ?
Oui. Un loueur au micro-BIC peut opter pour le régime réel, même plusieurs années après l'acquisition. Nous reconstituons alors la valeur du bien et le plan d'amortissement, et mettons en place votre comptabilité LMNP pour les années suivantes.
Combien coûte un expert-comptable LMNP ?
Nos formules d'expert-comptable LMNP sont proposées à 599, 759 ou 990 euros TTC par an pour un lot, selon le niveau d'accompagnement. Chaque lot supplémentaire fait l'objet d'un complément annuel. Le devis est gratuit et sans engagement.